Вещное право. Е. А. Суханов

аналогичные им работы»[146]. Фактически они представляют собой «полузастроенные» или «недозастроенные» земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую «вещь» всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства[147].

      Современная судебная практика признает самостоятельными недвижимыми вещами еще и такие объекты, как «машино-места», в отношении которых не только заключаются различные сделки, но и осуществляется универсальное правопреемство (наследование), на них обращается взыскание по долгам «владельцев» и т. д. Понятно, что речь идет об условно обособленных составных частях сооружений как недвижимых вещей (соответствующим образом оборудованных одноуровневых или многоуровневых наземных и подземных автомобильных стоянок – гаражей), которые не могут самостоятельно использоваться в отрыве от другого имущества, составляющего сооружение в целом. Их правовой режим (прямо не урегулированный законом) во многом аналогичен правовому режиму находящихся в домах (зданиях) жилых и нежилых помещений, которые отечественный законодатель и судебная практика также признали самостоятельными недвижимыми вещами, несмотря на невозможность их использования вне связи с общим имуществом дома[148].

      Более того, Министерством экономического развития РФ уже в 2016 г. был разработан законопроект, предусматривавший «вовлечение в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения». Под «площадкой» предлагалось понимать «неограниченную либо частично ограниченную строительной конструкцией внутреннюю часть или часть эксплуатируемой кровли здания или сооружения (курсив мой. – Е.С.), предназначенную для хранения транспортных средств или размещения торговых объектов, банкоматов, средств связи»[149]. При этом в пояснительной записке к данному законопроекту прямо указывалось, что необходимость его принятия связана с тем, что «Гражданский кодекс не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав», хотя судебная практика допускает возможность аренды части вещи. Очевидно, что разработчикам этого законопроекта осталось неведомым различие объектов вещных и обязательственных прав.

      Вместе с тем та же судебная практика вполне обоснованно признает не самостоятельными вещами, а лишь составными частями недвижимости (земельного участка) такие объекты, как ограждения (в том числе кирпичные и бетонные заборы), асфальтовые и подобные им покрытия («площадки»), футбольные поля и тому подобные спортивные сооружения [150].

      2. «Недвижимости по закону»

146

Абзац 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 8.

147

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 40–41,85.

Впервые объекты незавершенного строительства стали рассматриваться в качестве особых вещей законодательством о приватизации (см.: п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 3. Ст. 251). В ГК РФ они были включены по настоянию правоприменительной практики Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 39. Эти объекты представляют собой типичное «наследие» прежнего правопорядка (в котором «котлован» или «коробка» здания считались отдельными имущественными ценностями). Теперь оно, к сожалению, обречено на сохранение в новых условиях, о чем говорят предложения по развитию этого правового режима (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85).

148

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2016. № 27 (ч. I). Ст. 4169) п. 1. ст. 130 ГК РФ дополнен новым абзацем, согласно которому «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений (курсив мой. – Е. С.) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». Таким образом, части зданий или сооружений, т. е. составные части недвижимых вещей, признаны законом отдельными недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Но с научно-теоретических позиций сказанное выше об этих предметах сохраняет свое значение.

149

См.: Экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» // Вестник гражданского права. 2016. № 3.

150

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12 указывается, что футбольное поле представляет собой «улучшение земельного участка, заключающееся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком», и не является самостоятельной недвижимой вещью, будучи неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором оно расположено (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09 и от 17 января 2012 г. № 4777/08), а потому на него не может быть зарегистрировано вещное право собственности (Вестник ВАС РФ. 2013. № 12). Подробнее об этом см., например: Громов Л., Егоров Л. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки. М.: Ак-тион-Медиа, 2014. С. 44.