Вещное право. Е. А. Суханов

государственной регистрации прав (титулов) на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

      В ряде европейских правопорядков выделяется еще один, третий вид недвижимых вещей – «недвижимое имущество в силу своего назначения», под которыми понимаются вещи, помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания и эксплуатации, либо «навсегда присоединенные к нему собственником», т. е. составляющие элементы его хозяйства, а также сельскохозяйственные животные и земледельческие орудия, семена, урожай на корню и плоды, не снятые с дерева, голуби в голубятнях и кролики в садках, ульи, чаны, бочки и иное имущество, находящееся в составе фермерского хозяйства (ст. 518–520, 524 ГК Code civil)[154]. В соответствии с абз. 1 § 94 BGB семена с момента их посева и растения с момента посадки становятся «существенными составными частями» недвижимости и, утратив качества самостоятельных вещей, лишаются оборотоспособности. Очевидно, что и эти объекты также получают правовой режим недвижимости не по своей «физической природе», а по воле законодателя, в данном случае стремящегося поддержать единство имущественного комплекса, составляющего фермерское хозяйство.

      Таким образом, понятие и содержание категории «недвижимость» в решающей мере определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным правопорядком, а вовсе или, во всяком случае, далеко не только их природными, естественно-физическими характеристиками и свойствами. Конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически «прочная связь с землей», а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота.

      Иначе говоря, следует исходить из того, что недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство – не физическая «неотрывность» от земли[155], а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей (ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[156]), призванная облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев. Такой подход, например, требует, чтобы строение на земельном участке, являющееся незавершенным (или самовольно построенным), до момента его государственной регистрации в качестве недвижимости рассматривалось как движимая вещь, что нашло прямое законодательное закрепление в ряде современных правопорядков, развивающихся на пандектной (германской) основе (например, в ч. 1 ст. 13 Закона Эстонии 1993 г. о введении в действие и применении Закона о вещном праве).

      К сожалению, современная отечественная судебная практика последовательно придерживается иного подхода. В силу абз. 2 и 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона», причем «по общему правилу государственная регистрация

154

Подробнее о понятии и видах недвижимости в различных зарубежных правопорядках см., например: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. T.I / Отв. ред. Е.А. Васильев, А. С. Комаров. 4-е изд. М., 2004. С. 318–319 и ел. (автор главы – О.М. Козырь). Ср. также: Победоносцев КП. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 91–93.

155

Как полагают некоторые современные авторы (см., например: Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 399–400; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. № 3).

156

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.