Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer

die Errichtung eines Bauwerks vorbereitet wird.

      Durch das neue Bauvertragsrecht zum 01.01.2018 hat auch das BGB-Werkvertragsrecht erhebliche Änderungen erfahren. So wurden Regelungen zum Verbraucherbauvertrag {Verbraucherbauvertrag} eingeführt. Es finden sich nunmehr Regelungen zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag. Auch der Bauträgervertrag wurde in das BGB aufgenommen. Zu dieser Neuregelung sah sich der Gesetzgeber gezwungen, da die Regelungen des Werkvertragsrechts aufgrund der wachsenden Anforderungen nicht mehr den Anforderungen auf dem Bau gerecht werden konnten. Ferner fehlten in diesem Bereich die Vorschriften des Verbraucherschutzes. Aufgrund der Tatsache, dass insbesondere Verbraucher für ein Bauvorhaben wesentliche Teile ihrer finanziellen Mittel aufwenden, sah sich der Gesetzgeber hier zum Handeln gezwungen.

      

VOB/B-Vertrag

      Bei einem VOB/B-Bauvertrag werden die Regelungen des BGB durch die Einbeziehung der VOB/B modifiziert. Bei der VOB handelt es sich nicht um gesetzliche Regelungen. Es handelt sich letztendlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

      Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag

      Die VOB/B wird nur dann Bestandteil des Bauvertrags, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbaren. Die VOB ist weder Gesetz noch Rechtsverordnung, sondern Vertragsrecht. Sie gilt daher nicht automatisch. Es besteht auch kein Gewohnheitsrecht dergestalt, dass die VOB/B hier branchenüblich ist.

      Die Vereinbarung der VOB bedarf keiner Form. Es muss allerdings ein klarer und unmissverständlicher Hinweis auf die VOB/B vorhanden sein. Vereinbaren die Parteien, dass die VOB der neuesten Auflage gelten soll, so ist damit der Zeitpunkt des Vertragsschlusses gemeint.

      Differenziert ist die Einbeziehung der VOB gegenüber einem Privatmann zu sehen. Wird der Bauherr bei Vertragsschluss durch einen Architekten vertreten, soll nach herrschender Ansicht der bloße Hinweis auf die VOB/B genügen. Die Rechtsprechung nimmt an, dass der Architekt aufgrund seiner Ausbildung die VOB/B hinreichend kennt. Er muss den Bauherrn dann entsprechend aufklären. Der Bauherr muss sich dieses Wissen zurechnen lassen.

      Ist der Bauherr hingegen nicht von einem Architekten vertreten oder ist dieser an den Vertragsverhandlungen nicht beteiligt, so kann die VOB/B nicht durch einen bloßen Hinweis auf deren Geltung einbezogen werden. Der Bauherr muss sich – so der BGH – in geeigneter Weise Kenntnis von der VOB verschaffen und Informationsmöglichkeiten nutzen können. Hier wird wohl eine Aushändigung des Textes nicht verlangt. Dem Vertragspartner muss allerdings die Möglichkeit gegeben sein, ohne Aufwand an Zeit und Kosten Kenntnis von der VOB/B zu erlangen. In der Regel trägt der Verwender – zumeist der Unternehmer – die Beweislast für die ordnungsgemäße Einbeziehung der VOB/B.

      Privilegierung der VOB/B als Ganzes

      Bei der VOB/B handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Entgegen der allgemeinen Meinung handelt es sich nicht um ein Gesetz. Würde man die einzelnen Klauseln der VOB/B der Inhaltskontrolle nach §§ 307, 308 und 309 BGB unterziehen, wären zahlreiche Klauseln – isoliert betrachtet – AGB-widrig und damit unwirksam. Dies würde jedoch zur Unanwendbarkeit der VOB führen – was nicht gewollt ist.

      Ist die VOB/B in Bauverträgen als Ganzes vereinbart, d. h. es gibt keinerlei Eingriffe in die VOB durch Vertragsklauseln, so ist die VOB der Inhaltskontrolle nach §§ 310, 308, 309 BGB entzogen – sofern sie nicht gegenüber einem Verbraucher angewandt werden soll. Dies wird damit begründet, dass die Gesamtheit der VOB/B-Regelungen ausgewogen ist und keiner der Vertragspartner insgesamt unangemessen benachteiligt wird.

      Wird nunmehr jedoch – und sei es nur geringfügig – in die VOB eingegriffen, etwa durch einzelvertragliche Klauseln, so ist dieses Gleichgewicht gestört. Dies hat zur Folge, dass nicht nur die Klausel, die der Regelung der VOB entgegensteht, AGB-rechtlich geprüft wird, sondern dass der gesamte Vertrag – also auch die VOB-Regelungen – unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts geprüft werden. Die Privilegierung der VOB als Ganzes ist damit entfallen. Die entsprechenden Klauseln – auch die VOB/B-Regelungen sind dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Auch hier gilt: Ist der Benachteiligte selbst Verwender, wird die Klausel nicht unwirksam. Der Verwender hätte die Klausel ja nicht verwenden müssen. Er bedarf keines Schutzes.

Praxistipp

Der Auftragnehmer hat bei einem VOB/B-Vertrag die Schlussrechnung des Auftraggebers geprüft – der Auftraggeber ist Verwender. Er hat die Schlusszahlung geleistet und auf die Auswirkungen der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung gem. § 16 Abs. 3 Ziff. 2 VOB/B hingewiesen. Der Auftragnehmer hat den Vorbehalt zu spät erklärt. Der Auftraggeber kann sich dennoch nicht auf die Ausschlusswirkung nach § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B berufen, wenn die VOB nicht als Ganzes vereinbart ist. Hat der Auftraggeber etwa zusätzliche Vertragsbedingungen in den Vertrag mit einbezogen, die Abweichungen zur VOB/B enthalten – dies ist bei öffentlichen Auftraggebern besonders häufig der Fall –, unterfällt auch die Regelung des § 16 VOB/B der AGB-Inhaltskontrolle. Da sie dieser Kontrolle nach ständiger Rechtsprechung nicht standhält ist sie unwirksam. Das BGB kennt hingegen keine Ausschlussregelung vergleichbar mit § 16 VOB/B. Der Auftraggeber kann sich mithin nicht darauf berufen.

Hinweis

In der Praxis wird es kaum Bauverträge geben, die nicht Abweichungen von der VOB/B enthalten. Der Verwender wird daher häufig mit einer Überprüfung der Klausel nach den Vorschriften der AGB-Inhaltskontrolle zu rechnen haben. Der Auftragnehmer als Verwender sollte dabei darauf achten, dass die Verträge so gestaltet sind, dass auch bei der AGB-Inhaltskontrolle die Kernregelungen erhalten bleiben, die seinem Sicherheits- und Risikointeresse entsprechen.

      Auftraggeber und Auftragnehmer sollten sich mithin stets gut überlegen, ob Sie in einen VOB-Vertrag zusätzliche Regelungen mit aufnehmen und in die VOB eingreifen.

      

Bauüberwachungsvertrag

      Die Objektüberwachung umfasst vor allem die Überwachung der einzelnen Arbeiten bei der Erstellung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und der Leistungsbeschreibung sowie Übereinstimmung mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Ferner umfasst sie die Koordination der einzelnen Arbeiten. Der bauleitende Architekt muss daher die ihm zur Verfügung gestellten Planungen und Ausschreibungsunterlagen auf Fehler und Widersprüche prüfen – auch dann, wenn er sie nicht selbst erstellt hat. Das betrifft auch statische Unterlagen, die Überwachung und Abnahme der Bewehrung entsprechend den Bewehrungsplänen, die der Statiker ausgearbeitet hat. Verletzt der Architekt, der die Bauleitung übernommen hat, seine Leistungspflichten, zu denen auch die Überprüfung der Planung gehört, so kann er sich gegenüber dem Bauherrn auf ein mitwirkendes Verschulden des planenden Architekten berufen. Der planende Architekt ist in dem Lager des Bauherrn einzuordnen, sodass dieser sich den Mitverschuldenseinwand {Mitverschuldenseinwand} entgegenhalten lassen muss.

      Als örtlicher Bauüberwacher muss der Architekt die vor Ort tätigen Unternehmer und Handwerker überwachen und diese „im Griff haben“. Er muss dafür Sorge tragen, dass das Bauwerk frei von Mängeln und wie geplant durchgeführt wird. Er muss besonders aufmerksam sein bei solchen Gewerken, bei denen sich während der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel ergeben haben. Er muss geäußerten Bedenken nachgehen. Er muss daher regelmäßig vor Ort sein, um die Bauüberwachung in ausreichendem Maße zu erledigen. Er muss auch kontrollieren, ob seinen Anweisungen Folge geleistet wird. Wie oft er die Baustelle besuchen muss, kann nicht generell gesagt werden. Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

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