Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт. О. А. Полежаев

частью права собственности на земельный участок. Будучи собственником, застройщик обладает наибольшей степенью юридического господства над земельным участком и возведенным строением. Правомочие на возведение строений является частью права собственности на земельный участок и проистекает из значительной власти собственника и возможности совершать любые действия, не нарушающие закона и права третьих лиц. Закон связывает возникновение и прекращение права на застройку и возведенное строение с правом собственности на земельный участок, прекращение последнего с неизбежностью прекращает право на строение. Тем самым основной предпосылкой для застройки является право собственности на земельный участок. Говоря о предпосылках производного характера, которые могут послужить основанием для запрета на возведение или сноса уже возведенных строений, являются защищаемые законом интересы собственников соседних земельных участков, стоит отметить, что в вопросе защиты соседских прав швейцарское законодательство является более совершенным. Австрийское законодательство содержит способы, ограничивающие право застройки или сохранения возведенного здания при угрозе причинения вреда окружающим, запрещает проведение работ, в том числе строительных, способных вызвать негативное воздействие на соседний земельный участок и возведение промышленных объектов, способных причинить вред здоровью окружающих, однако упомянутые положения носят характер исключений.

      Собственник в пределах своей недвижимости может свободно распоряжаться принадлежащим ему правом (§ 354 ABGB), не обращая внимания на соседа. Он не должен поступаться своими интересами в пользу соседа. Таков основной взгляд австрийского права. Поэтому оно не знает многих ограничений права собственности на недвижимость в интересах соседа, известных прочим законодательствам[92]. По мнению Унгера, собственник приобретает право на защиту от недопустимого воздействия, в том числе, если его источником является строение, исключительно при условии, что ему причиняется вред или убытки и подобное воздействие не является чрезвычайным[93].

      С другой стороны, швейцарский правопорядок делает акцент на защите прав соседей, а не собственника земельного участка. Защита прав соседей производится по средствам норм, позволяющих требовать не сохранять или не возводить строения, способные причинять вред соседним земельным участкам, а так же запрещающих проведение строительных работ, негативно влияющих на свойства соседних земельных участков (§ 679, 685 ZGB). Упомянутое право возникает исключительно при причинении или угрозе причинения существенного вреда. Собственник будет лишен возможности реализовать право на застройку земельного участка исходя из защиты имущественных прав окружающих. Однако считается правомерным и допустимым существенное негативное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно является кратковременным (распространение шума или пыли при проведении строительных

92

Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, «Экономическая» типография, 1899 г. – С. 87.

93

Унгер, цитата по Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, «Экономическая» типография, 1899 г. – С. 89.