Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт. О. А. Полежаев

окупить издержки на строительство. С другой стороны, позволить собственнику земельного участка извлекать доход от его использования и в последующем повысить стоимость земельного участка за счет приобретения права собственности на строение, которое после прекращения права застройки перейдет собственнику земельного участка.

      В современной доктрине права Германии считается, что право застройки недооценено государством и является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[62] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[63].

      Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[64]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[65]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[66]. Подобное положение было обусловлено следующими причинами.

      Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB[67]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора[68]. Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана[69]. Мнение, поддержанное Л. Кассо[70], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным[71].

      Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесения его к движимому

62

Thiel F. Das Erbbaurecht – ein verkanntes Instrument zur Steuerung der kommunalen Fl chennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. Системные требования: Adobe Acrobat Reader. URL: http://www.ufz.de/data/ufz-disk4-20041361.pdf.

63

Löhr D. Ein Bodenfonds für die Ausgabe von Erbbaurechten als Instrument der Bodenpolitik // Zentrums für Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. – P. 28.

64

E.A. Леонтьева Наследственное право застройки: опыт Германии. Вестник гражданского права, 2011, №6.

65

Митилино М.И. Право застройки опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914 год. – С. 117.

66

Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс».

67

Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23.

68

Bürgerliches recht (1890). Ill – Р 17.

69

Neumann G.. Jahrbuch des deutschen recht. I, Berlin. 1912. – P.55.

70

Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23.

71

Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс».