Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт. О. А. Полежаев

является собственником земельного участка. Французское и итальянское законодательства содержат принцип, приращивая в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка. Ж. Марондьер указывает на признание за подобными строениями положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества, принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве[119]. Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращивания является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения, в отдельности от земельного участка, из гражданского оборота в качестве самостоятельно объекта.

      Определяя правовое положение застройщика-собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение, позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является частью последнего. Однако следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права. К примеру, французский правопорядок не закрепляет полного суверенитета права собственности и содержит многочисленные ограничения, особенно в отношении недвижимого имущества. Ограничению подлежат права на возведение или сохранение строений. В отличие от германского законодательства, где право на возведение строений собственником земельного участка отдельно не закреплено и является результатом толкования положений о свободе собственника и одного из его абстрактных правомочий (§ 903 BGB), французский законодатель (art. 552 СС), а позднее и итальянский (art. 840 934 ICC) напрямую закрепили подобное правомочие. К примеру (art. 552 СС) закрепляет за собственником земельного участка право на свободное возведение строений при условии соблюдения требований законодательства. Следовательно, в области частного права Франции основной предпосылкой для возникновения правомочия на возведение строения является приобретение права собственности на земельный участок. К производным можно отнести ограничения из норм соседского права, защищающие интересы третьих лиц. К ним относится (art. 674 СС) обязанность застройщика оставлять свободное пространство между строениями, дабы их использование не стесняло соседей. Более детально отношения по застройке земельных участков урегулированы в итальянском гражданском кодексе, который зачастую вводит ссылки на соблюдения отдельных требований

119

Французский Гражданский кодекс: учеб.-практ. коммент. М., 2008. – С. 244-248.