Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации. Александр Земцов

осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

      А согласно ч. 3.1. ст. 40 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

      Насколько указанные выше опции, предлагаемые Законом, могут быть полезны с практической точки зрения? Помогают ли они избежать проблем, возникающих при дальнейшей передаче в аренду таких помещений (их частей или совокупности) в аренду?

      С одной стороны, вышеуказанные опции могут быть удобными для дальнейшей сдачи отдельных помещений (их совокупности) в аренду, т.к. все помещения будут сразу учтены отдельно. С другой стороны, вряд ли кто-либо из собственников здания (сооружения) может быть уверенным в том, что в последующем он не будет производить каких-либо перепланировок, в результате которых конфигурация и границы ранее учтенных в ЕГРН помещений не будут изменены. В большинстве случаев в процессе жизнедеятельности объекта недвижимости планировка помещений часто меняется. Следовательно, рано или поздно их характеристики и конфигурация изменятся, что приведет к разнице (противоречию) между фактическим состоянием и тем, который содержится в ЕГРН. Особенно актуальна эта проблема с крупными торговыми объектами (центрами), где планировка торговых помещений практически всегда меняется от одного арендатора до другого.

      Кроме того, рассматривая указанные выше положения части 5 ст. 14, частей 3 и 3.1. ст. 40 Закона можно заметить, что Закон употребляет формулировки «здание» и «сооружение». Т.е. речь идет о постановке на учет всех помещений в здании или сооружении либо при создании таких здания или сооружения, либо после регистрации прав на них. Упоминания о собственниках отдельных частей зданий или сооружений в указанных статьях Закона нет. Таким образом, возникает вопрос, может ли, к примеру, собственник половины здания (в виде, например, помещения, состоящего из совокупности иных смежных