Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации. Александр Земцов

здания, номер регистрации права собственности на здание, план контура здания на земельном участке, но при этом внутренние поэтажные планы отсутствуют?

      Весь указанный выше комплекс расплывчатых формулировок и порождает огромный объем вопросов и споров.

      На мой взгляд необходимо исходить из наиболее широкого толкования указанной нормы, предоставляющей право государственной регистрации договора аренды в любом случае, если сам объект (здание или сооружение, например) поставлен на кадастровый учет и права собственности на него зарегистрированы. В таком случае наличие в ЕГРН каких-либо поэтажных планов помещений и, тем более, постановка на кадастровый учет таких помещений, для целей государственной регистрации договора аренды не требуется (но может быть осуществлена в добровольном порядке).

      В качестве интересного примера, который может служить подтверждением вышеуказанного вывода, можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 N 09АП-59452/2021 по делу N А40—82668/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2022 N Ф05—2658/2022). В данном деле суд сделал интересный вывод основываясь на положениях Закона о регистрации, действовавших до внесения в них изменений Законом №120-ФЗ. С одной стороны, ссылаясь на п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона суд пришел к выводу, что при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения предоставления технического плана не требуется, поскольку Законом такая необходимость не установлена. С другой стороны, суд, ссылаясь на ч. 5 ст. 44 Закона указал, что при этом постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления, поскольку это прямо указано в Законе. Другими словами, при государственной регистрации договора аренды в отношении части объекта недвижимости, права на который зарегистрированы и который поставлен на кадастровый учет, применению подлежит п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона, предусматривающий процедуру государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется. В тоже время, поскольку в ч. 5 ст. 44 Закона прямо указано на то, что при выполнении выше обозначенных условий (т.е. права на объект недвижимости в целом зарегистрированы и объект состоит на учете) кадастровый учет соответствующей части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, осуществляется Росреестром самостоятельно без заявления правообладателя, то постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

      Ниже приведены соответствующие выдержки из Постановления Девятого арбитражного