Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации. Александр Земцов

перепланировка сопровождается еще и разделом объектов на несколько по новым образованным границам, поскольку простая перепланировка принадлежащего собственнику помещения, например, на две части посредством возведения перегородки, совсем не ведет к образованию нового объекта недвижимости, а просто ведет к изменению технических характеристик того же объекта.

      Возникает также вопрос: можно ли по аналогии говорить о том, что в случае образования части объекта недвижимости, речь также должна идти о необходимости производства каких-либо работ по изменению границ и/или конфигурации, а не просто о выборе тех или иных помещений из существующих? Если да, то из этого следует, что при отсутствии каких-либо изменений в объекте недвижимости при передаче в аренду его частей (т.е. не всего принадлежащего собственнику здания или всех помещений, а лишь определённых из них) технический план требоваться не должен ни при каких обстоятельствах. Соответственно, если термин «образование части объекта недвижимости» также, как и термин «образование объекта недвижимости», не охватывает ситуации простого выбора помещений (в том числе их частей) из уже существующих и, при этом, никаких иных работ с объектом недвижимости не производится, то данные действия не подпадают под регулирование п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации (даже в случае добровольного волеизъявления заявителя о подготовке и представлении технического плана).

      Однако, даже если все же какие-либо работы с объектом недвижимости производятся (например, раздел одного помещения перегородкой на два помещения, но без юридического раздела помещений на два (т.е. без формирования прав на отдельные два помещения, вместо права на одно помещение), Закон о регистрации напрямую (как было указано выше) не содержит положений, которые обязывали бы собственника объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) вносить изменения в ЕГРН, связанные с изменением планировки таких объектов недвижимости (за исключением реконструкции, требующей получения разрешения на строительство), в том числе ст. 41 Закона. Последняя, в свою очередь, указывает на порядок кадастрового учета и регистрации прав на образованные объекты недвижимости, но не содержит норм, которые бы прямо говорили о том, что в случае, например, перепланировки объекта недвижимости, собственник такого объекта недвижимости обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН после совершения указанных действий (под угрозой блокирования всех последующих сделок в отношении таких объектов недвижимости с «неузаконенной» перепланировкой, например, либо с иными негативными последствиями).

      В связи с изложенным выше напрашивается вывод, что внесение таких изменений в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, которые не являются реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство (например, возведение или снос перегородки из ГКЛ), а также