Вещное право. Е. А. Суханов

не говорит ни о «договоре» (der Vertrag), ни о «сделке» (das Rechtsgeschäft), тем самым даже терминологически подчеркивая, что речь идет о категориях вещного, а не обязательственного права[263]. Не случайно и нормы о «вещных сделках» находятся в разделе BGB, посвященном вещному, а не обязательственному праву. Это обстоятельство создает возможность распространения на них вещно-правового «принципа публичности» (Publizitätsgrundsatz), который выражается либо в записи в земельную книгу (для недвижимости), либо в открытой фактической передаче движимой вещи. Очевидно, что германский подход, исторически сложившийся на базе пандектной науки, не вписывается в сложившуюся систему российского гражданского права, требуя ее коренной ломки, не обусловленной какими-либо острыми практическими потребностями.

      2. Приобретение права собственности на недвижимость по договору

      В отличие от права собственности на движимые вещи, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу возникает с момента государственной регистрации его перехода к новому собственнику (п. 2 ст. 8.1 и абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ), если закон не устанавливает иное (п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Иначе говоря, при переходе или ином приобретении права собственности на недвижимую вещь правоустанавливающее значение имеет государственная регистрация, а не заключение договора и (или) даже его исполнение в форме передачи вещи во владение приобретателя. Это обстоятельство породило непростой вопрос: каково же в этом случае юридическое значение заключения договора об отчуждении, а также фактической передачи вещи и каково, в частности, правовое положение сторон договора купли-продажи недвижимости после его заключения, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на нее к приобретателю?

      В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Следовательно, по отношению ко всем третьим лицам отчуждатель недвижимой вещи до регистрации перехода права собственности остается ее собственником (а сама эта вещь может стать объектом взыскания его кредиторов, например, при его банкротстве), тогда как приобретатель этой вещи, даже полностью уплативший покупную цену и вступивший во владение ею, не считается ее собственником. Вместе с тем заключенный и тем более исполненный договор об отчуждении вещи юридически связывает своих контрагентов, в частности, исключая возможность ее нового отчуждения другому лицу (под страхом наступления последствий, предусмотренных ст. 398 ГК РФ), т. е. по сути лишает остающегося формальным собственником отчуждателя правомочия распоряжения вещью по своему усмотрению[264]

263

BaurE, BaurJ.F., Stumer R. Lehrbuchdes Sachenrechts. 16. Aufl. Munchen, 1992. S. 34.

264

При купле-продаже предприятия необходимы не только заключение договора и его государственная регистрация, но и предварительная (до государственной регистрации) передача этого имущественного комплекса продавцом покупателю по правилам ст. 563 ГК РФ. При этом на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного ему в составе предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК РФ), а потому, хотя покупатель еще и не стал собственником этого имущества, к нему переходит право на использование имущества предприятия в предпринимательских целях, включая ограниченное распоряжение им «в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено» (п. 3 ст. 564 ГК РФ).