Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer

hat auch der Verbraucher, der einen Verbraucherbauvertrag abschließt, das Recht, innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss zu widerrufen. Er braucht dafür keinen Grund. Es handelt sich auch nicht um eine Kündigung. Dieses Widerrufsrecht muss der Bauleitung bekannt sein, und zwar unabhängig davon, ob sie aufseiten des Bauunternehmers tätig ist oder aufseiten des Verbrauchers. Der Bauunternehmer sollte immer davor gewarnt werden, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit den Arbeiten zu beginnen. Ebenso wird die Bauleitung den Bauherrn auf das Widerrufsrecht hinweisen müssen, damit dieser ggf. alle Rechte wahrnehmen kann, die ihm gesetzlich zustehen.

      Von besonderer Bedeutung ist die Verpflichtung des Unternehmers, den Verbraucher auf dieses Widerrufsrecht hinzuweisen. Es ist zu empfehlen, von dem gesetzlichen Muster der Widerrufsbelehrung nicht, auch nicht in Kleinigkeiten, abzuweichen. In anderen Rechtsgebieten, z. B. bei Darlehensverträgen, haben Abweichungen dazu geführt, dass Gerichte die Widerrufsbelehrung nicht für ordnungsgemäß erachtet haben. Dies hatte dann zur Konsequenz, dass nicht die Widerrufsfrist von 14 Tagen, sondern eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen lief.

      Muster für die Widerrufsbelehrung {Widerrufsbelehrung} bei Verbraucherbauverträgen

      Widerrufsbelehrung

      Widerrufsrecht

      Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

      Folgen des Widerrufs

      Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen.

      *Gestaltungshinweis

      Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar, sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse.

      Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Verbraucher nicht die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Das Widerrufsrecht erlischt frühestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss.

      Widerruft der Verbraucher und sind inzwischen Bauleistungen ausgeführt worden, wird der Wertzuwachs wohl gem. § 357d BGB an den Unternehmer zu zahlen sein. Dieser ist in Anlehnung an die vereinbarte Vergütung zu ermitteln, die Grenze wird aber wohl der Marktpreis sein. Einen Anspruch auf Wagnis und Gewinn hat der Unternehmer in diesen Fällen aber wohl nicht. Um diese Unwägbarkeiten nicht auf der eigenen Baustelle erstmalig gerichtlich erleben zu müssen, wird dringend geraten, die Widerrufsbelehrung rechtzeitig und in der richtigen Form sehr ernst zu nehmen und keinerlei Bauleistungen zu erbringen, wenn der Verbraucher die Widerrufsbelehrung nicht erhalten hat. Am besten ist daher, den Erhalt der Widerrufsbelehrung vom Auftraggeber zu quittieren und mit Datum festzuhalten, wann die Widerrufsfrist abläuft.

      Musterschreiben

      Sehr geehrte Damen und Herren,

      da es vorliegend um den Abschluss eines Verbraucherbauvertrags nach § 650i BGB geht, steht ihnen nach § 650l ein Widerrufsrecht zu. Wir geben Ihnen daher folgende gesetzlich vorgegebene Widerrufsbelehrung (Muster Widerrufsbelehrung ausgefüllt anfügen)

      Diese Widerrufsbelehrung geht Ihnen heute am (Datum eintragen) zu. Ihr Widerrufsrecht endet nach 14 Tagen mithin am (Datum ausrechnen und anfügen). Wir werden unsere Bauarbeiten erst nach Ablauf dieser Widerrufsfrist aufnehmen.

      

Besonderheiten bei der Abrechnung

       {Abrechnung}

      Auch beim Verbraucherbauvertrag können Abschlagszahlungen verlangt werden. Dabei sind Besonderheiten im § 650m BGB zu beachten. Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen Abschlagszahlungen insgesamt nicht mehr als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge ausmachen. Die restlichen 10 % werden erst fällig, wenn die Abnahme erklärt wurde. Der Gesetzgeber will damit die Sicherheit schaffen, dass auch der private Verbraucher zum Zeitpunkt der Abnahme noch ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung hat, um durch einen Einbehalt Druck im Hinblick auf eine zügige Mangelbeseitigung aufbauen zu können. Beim Aufstellen von Zahlungsplänen ist diese Regelung zu beachten. Überhöhte Abschlagszahlungen geben dem Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung der 90 % übersteigenden Vergütungsanteile. Diese sind wahrscheinlich in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zahlung zu verzinsen. Es ist dem Unternehmer auch nicht möglich, diese Regelung z. B. durch Stellung einer Bürgschaft zu umgehen.

      Nach § 650m Abs. 2 und Abs. 3 BGB hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu überlassen, die grundsätzlich durch einen entsprechenden Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung zu bilden ist. Alternativ ist die Überlassung einer Vertragserfüllungsbürgschaft möglich.

      

Der Anspruch des Verbrauchers auf Unterlagen

      Der Verbraucher hat immer Anspruch auf die Unterlagen, die die Parteien im Bauvertrag vereinbaren. Er hat aber auch ohne Vereinbarung Anspruch auf die Unterlagen nach § 650n BGB. Dabei unterscheidet das Gesetz Unterlagen, die vor Beginn der Ausführung benötigt werden, und Unterlagen, die der Unternehmer nach Fertigstellung zu überlassen hat. Es gibt einen Anspruch auf die Unterlagen, die der Verbraucherbauherr benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass sein Bauvorhaben die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt, also die für die Genehmigungen relevanten Planunterlagen.

      Nach § 650n Abs. 2 BGB kann der Verbraucher spätestens mit der Fertigstellung verlangen, dass ihm der Bauunternehmer Unterlagen zur Verfügung stellt, um ebenfalls gegenüber den Behörden nachweisen zu können, dass das Bauvorhaben die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten hat.

      Schließlich besteht ein Anspruch auf Unterlagen, die der Verbraucher (§ 650n Abs. 3 BGB) benötigt, um gegenüber Dritten, insbesondere Darlehensgebern, nachweisen zu können, dass er ein Objekt hat erstellen lassen, das den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

      Um überflüssigen Streit zu vermeiden, wird jedem Bauunternehmer empfohlen, bereits in der Baubeschreibung und später im Vertrag klar zu vereinbaren, welche Pläne, Berechnungen, Herstellungsnachweise, Prüfzeugnisse etc. er dem Auftraggeber zu welchem Zeitpunkt übergeben wird. Eine eindeutig beschreibende abschließende Liste verhindert den Streit zu einem späteren Zeitpunkt. Es sollte daher nicht nur beschrieben werden, welche Unterlagen übergeben werden, sondern abschließend auch festgehalten werden, dass kein Anspruch auf weitergehende Unterlagen besteht.

      

Zusätzliche Haftung der Bauleitung

      Die Bauleitung, die selbstständig für einen Bauunternehmer tätig ist und im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags arbeitet, muss seinen Auftraggeber darauf hinweisen, wenn die Baubeschreibung nicht ausreichend konkret ist oder Termine und Fristen nicht vertraglich vereinbart wurden. Umgekehrt wird die Bauleitung, die für einen Verbraucher die Bauüberwachung übernimmt, diesen auf eine unvollständige und lückenhafte Baubeschreibung hinsichtlich Leistungsumfang, Qualität und Bauzeit hinweisen und ihn