Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer

      Besonders zu beachten ist die grundlegende Forderung, dass alle wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Leistungen in klarer Weise dargestellt werden müssen. Die Baubeschreibung muss also aus der Sicht des Verbrauchers klar und eindeutig formuliert werden. Technische Begrifflichkeiten, die Verweisung auf Normen, Herstellerrichtlinien, die anerkannten Regeln der Technik, sind für sich allein unklar und für den Verbraucher als Laien unverständlich.

      Die Aufzählung unter Nr. 2 ist nur beispielhaft. Werden einzelne Leistungen vom Bauunternehmer nicht angeboten, muss er natürlich dazu keine Angaben machen. Werden aber zusätzliche Leistungen von ihm verlangt, die in der beispielhaften Auszählung von Nr. 2 in den Nummern 1–9 nicht enthalten sind, müssen diese Angaben ebenfalls der gebotenen Klarheit entsprechen. Ziel dieser Baubeschreibung ist es, den Verbraucher in die Lage zu versetzen, eine nachvollziehbare Entscheidung über das Ob und das Wie der angebotenen Leistungen zu treffen. Es muss dem Verbraucher möglich sein, die angebotenen Leistungen mit anderen Angeboten hinsichtlich Leistung und Preis zu vergleichen.

      Dies wiederum bedeutet, dass der anbietende Bauunternehmer relativ klar und eindeutig die von ihm angebotene Leistung beschreiben muss. Es ist nicht ausreichend, z. B. zu schreiben, dass das Gebäude eine Wärmedämmung nach den zzt. gültigen Vorschriften erhält. Damit kann ein Verbraucher nichts anfangen. Der Unternehmer muss sagen, welche Wärmedämmung er zum Einsatz bringen will. Er muss wahrscheinlich schon detailliert mitteilen, welche Produkte er beim Bau verwenden will. Er kann nicht offenlassen, ob er das Gebäude aus Beton, Ziegelmauerwerk, Ytong oder in Holzbauweise errichtet. Ebenso wenig kann er wohl die verwendeten Materialien für die Rohrleitungen oder die Produktlinien bei den Sanitärobjekten offenlassen. Natürlich kann der anbietende Unternehmer auch auf technische Vorschriften verweisen. Er darf mit diesen technischen Vorschriften aber nicht allein die von ihm angebotenen Produkte und Qualitäten beschreiben.

      Wenn der Bauunternehmer dann den Auftrag auf der Grundlage seiner Baubeschreibung erhält, gehen sämtliche Unklarheiten und Lücken zu seinen Lasten. § 650k Abs. 2 BGB bestimmt eindeutig, dass Zweifel an der Auslegung immer zulasten des Unternehmers gehen. Wenn also eine Bauleistung nicht eindeutig, sondern missverständlich, zweideutig oder im Zweifel gar nicht beschrieben ist, darf der Verbraucherbauherr entscheiden, welche der möglichen Ausführungsvarianten er gerne hätte. Bei Lücken ist der Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Leistungen Maßstab.

      Konsequenterweise wird man daher davon ausgehen müssen, dass die Formulierung „gleichwertig“ künftig den Verbraucherbauherrn berechtigt, die Entscheidung zu treffen, ob er das angebotene Produkt zum Einsatz bringen will oder lieber ein von ihm als „gleichwertig“ eingeschätztes Produkt ausgeführt werden muss.

      Dem anbietenden Bauunternehmer ist daher zu raten, seine Baubeschreibung sehr sorgfältig zu erarbeiten und Alternativen, die er ggf. später zum Einsatz bringen will, ebenfalls schon möglichst genau zu bezeichnen und auch mitzuteilen, ob er oder der Verbraucherbauherr dann die Entscheidung für den Einsatz von Produkt A oder Produkt B treffen soll. Außerdem wird er wohl mitteilen müssen, bis wann eine solche Auswahlentscheidung zu treffen sein wird.

      

Die notwendigen Regelungen zur Bauzeit

      Artikel 249 EGBGB enthält neben der Vorgabe zur Leistung auch Vorgaben zur Bauzeit.

      „(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“

      Der Bauunternehmer muss daher in seinem Angebot „verbindliche Angaben“ zum Beginn, dem Ablauf und auch der Fertigstellung machen. Soweit dies, was häufig in der Angebotsphase der Fall sein wird, noch nicht möglich ist, muss er zumindest die Gesamtdauer seiner Arbeiten angeben. Spätestens im Vertrag muss er dann aber (§ 650k Abs. 3) diese verbindlichen Angaben machen. Vergessen dies die Parteien, wird auf die Angaben im Angebot zurückgegriffen. Auch hier gilt wieder der Verbraucherschutz. Wenn der Unternehmer schlicht und ergreifend nur eine Bauzeit von z. B. sechs Monaten angibt und der Vertrag im Herbst geschlossen wird, ändert die schlechte Witterung aus Sicht des Verbrauchers nichts daran, dass das Bauvorhaben in sechs Monaten zu erstellen ist. Es ist Verpflichtung des Bauunternehmers, eine für einen Laien klar und einfach verständliche Vorgabe hinsichtlich der Termine zu machen. Das Angebot, spätestens aber der Vertrag, sollte also Hinweise auf Zeitverzögerungen aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen, Ferien, Betriebsurlauben etc. enthalten. Dem Unternehmer ist gerade bei den Fristen zu raten, auch die Abhängigkeit zu den notwendigen Genehmigungen und Planungen herzustellen. Er muss immer daran denken, dass er es mit einem Laien zu tun hat, der vom Bauen keine Ahnung hat. Diesen will der Gesetzgeber schützen. Der Verbraucher weiß also nicht, wie lange ein Baugenehmigungsverfahren dauert, welche Auswirkungen überraschende Bodenverhältnisse haben, welche Konsequenzen eine verspätete Planung, Tragwerksplanung oder Nachbarzustimmung haben können. Hinweise auf diese Probleme und mögliche Zeitverzögerungen hieraus sollten daher standardmäßig zukünftig in Angeboten enthalten sein.

      

Die rechtzeitige Vorlage von Unterlagen

      Artikel 249 Abs. 1 EGBGB regelt weiter, dass die Baubeschreibung mit den bereits erwähnten Leistungsangaben und zeitlichen Vorschlägen dem Verbraucher „rechtzeitig“ vor Vertragsabschluss zur Verfügung zu stellen ist. Der Zeitraum soll ausreichend sein, damit der Verbraucher dieses Angebot prüfen und ggf. auch mit anderen Angeboten vergleichen kann. Vermutlich wird das Angebot daher mindestens 14 Tage vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrags vorliegen müssen. Auch hier lässt sich letztendlich erst in einigen Jahren genauer sagen, welche Frist die Rechtsprechung für ausreichend erachten wird. Der Bauunternehmer, der auf der sicheren Seite stehen will, sollte aber die 14-Tage-Frist nicht unterschreiten.

      

Besonderheiten beim Vertragsabschluss mit einem Verbraucher

      Der Gesetzgeber will den Verbraucher schützen. Er verhindert mit der Regelung von § 650k Abs. 1 BGB daher, dass der Unternehmer im Vertrag versucht, durch Vertragsregelungen oder AGB und weitere Anlagen wie zusätzliche und besondere Bedingungen sein Angebot in Form der Baubeschreibung zu verändern oder aufzuweichen. Grundsätzlich ist dem Bauvertrag die Baubeschreibung zugrunde zu legen, so wie sie dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss überlassen wurde. Will der Bauunternehmer etwas ändern, „muss“ er dies ausdrücklich mit dem Verbraucherbauherrn vereinbaren. Dies bedeutet also, dass nachteilige Veränderungen aus Sicht des Verbrauchers, Reduzierungen des Leistungsumfangs oder des Leistungsinhalts, die sich aus dem Vertrag selber oder Anlagen ergeben, unbeachtlich sind. Er hat Anspruch darauf, dass die Leistung so ausgeführt ist, wie es sich aus der Baubeschreibung ergibt.

      Das bedeutet in der Praxis für den Bauunternehmer, dass er bei Veränderungen zwischen Angebot und Vertrag am besten in einer eigenen Regelung tabellarisch auflisten sollte, welche Leistung sich geändert hat und diese als im Angebot enthalten auf der einen und nunmehr anders vereinbart auf der anderen Seite deutlich gegenüberstellen.

      Die Regelung zeigt auch, was der Gesetzgeber unter Klarheit der vertraglichen Regelungen versteht. Es kann nicht sein, dass die Baubeschreibung eine gewisse Ausführung klar beschreibt, diese dann aber später in weiteren Vertragsanlagen verwässert oder abgeändert wird. Hiermit muss der Verbraucher nicht rechnen. Diese weitergehenden Änderungen sind unwirksam und unbeachtlich.

      

Das Widerrufsrecht

      Im Interesse des Verbraucherschutzes regelt § 650l BGB ein Widerrufsrecht. Der Verbraucher ist berechtigt nach § 355 BGB, den Widerruf eines bereits abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags zu erklären. Ein solches Widerrufsrecht