Vonovia oder doch Ganovia?. Hermann Weißker

bei den bisherigen Abrechnungsinhalten. Warum dann dieses Wechseltheater?

      Die folgende Zusammenstellung von Beispielen für die Kosten der Pflege, Wartung oder Vergütung für verschiedene Kostenarten in den dargestellten Abrechnungszeiträumen erschwert den Kostenvergleich erheblich und schließt die Nachvollziehbarkeit förmlich aus:

Kostenarten im Mietvertragvereinbart	Kostenarten in den Nebenkostenabrechnungen
Kosten der Beleuchtung	Stromversorgung (ab 2014/2015)Wartung Hauslichtanlage (2014/2015)Wartung Notstromanlage (ab 2016/2017)
Wartung Brandschutzeinrichtung	Wartung Löscheinrichtung (ab 2014/2015)
Pflege Außenanlage	Pflege Außenanlage allgm. (2014/2015, 2015/2016)Außenanlage Rasenfläche (ab 2015/2016)Außenanlage Gehölzfläche (ab 2015/2016)
Hauswart	Hauswart/Objektbetreuer (ab 2017/2018)
nicht vereinbart	Wartung elektrische Türen

      Die Behauptung, dass verschiedene sachliche Begriffe für inhaltlich gleiche Sachverhalte verwendet werden können, ist falsch und irreführend. Diese Beispiele zeigen eindeutig den Versuch, nicht nachvollziehbare Abrechnungsinhalte zu umlagefähigen Kosten zu qualifizieren und neue Kostenarten salonfähig zu machen. Es ist der bemerkenswerte Versuch, nicht vereinbarte Kostenarten umlagefähig in die Betriebskostenabrechnung einzugliedern.

      Interessant und eindrucksvoll ist auch auf jeden Fall die ständige Veränderung der Reihenfolgen der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungszeiträumen.

      Zur Erhöhung der Übersichtlichkeit ist nur eine Auswahl von Kostenarten grafisch vernetzt. Die in der Darstellung fehlenden Reihenfolgenummern sind alle besetzt.

      Wie jeder erkennen kann, ist dieses Netz kein natürliches Spinnennetz und kann deshalb keiner in der Natur vorkommenden Spinnenart zugeschrieben werden. Vergleicht man die abgebildete Netzkonstruktion mit allen Spinnennetzformen, die das Internet zu bieten hat, dann erkennt man die nahe Verwandtschaft mit dem Super-Sozi-Spinnennetz. Die Spielregeln dieses Gesellschaftsspiels sind einfach. In einer stabilen stehenden Rahmenkonstruktion werden feste Stricke so gespannt, dass das geplante Netzwerk entsteht. Jeder Spieleteilnehmer muss versuchen, ohne Berührung der Bespannung durch ein Maschenloch das Netz zu durchsteigen. Jeder Kontakt mit dem Netz bedeutet das Aus für den Teilnehmer.

      Die aktuelle Geschäftspraxis bei der Betriebskostenabrechnung bedient sich einiger Elemente dieses Spielemodells. Die vier Rahmenteile symbolisieren oben bzw. unten das Mietrecht bzw. die BetrKV, links bzw. rechts den Mietvertrag bzw. die Betriebskostenabrechnung. Das aktuelle Netz ist geknüpft aus den Verbindungssträngen gleicher Kostenarten in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen. Der Netzbetreiber bestimmt die Größe und Form der Maschen durch die Reihenfolge der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungen. Pflichtteilnehmer ist der widersprechende bzw. der Beschwerde führende Mieter. Passiert er das Netz erfolgreich, wird sein Anliegen bearbeitet. Löst das Ergebnis der Bearbeitung das Mieteranliegen nicht oder ist er raus, muss er sich entscheiden, entweder für eine Wiederholung oder zur Aufgabe seiner Bemühung.

      Die Mieter des Miethochhauses „Wohnen in Geborgenheit“ haben ein Durchschnittsalter von über 83 Jahren. Ungefähr ein Drittel von ihnen ist auf eine Gehhilfe angewiesen. Verständlicherweise herrscht Teilnehmermangel bei diesem „Gesellschaftsspiel“ aus Alters- und gesundheitlichen Gründen. Diese Zielgruppe kann die körperlichen und mentalen hohen Anforderungen nicht erfüllen.

      Praktisch ist dieses Reihenfolge-Wirrwarr mit den Kostenarten die gewollte Vergleichsbremse und wird wirkungsvoll in der Betriebskostenabrechnung eingesetzt. Man kann sich sicher lebhaft vorstellen, wie schwierig und aufwendig der Vergleich der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten pro Kostenart zu den Abrechnungsergebnissen der Vorjahre ist. Erschwerend dabei wirken sich auch die Änderungen der Kostenartenbezeichnungen aus.

      Diese immer wiederkehrende veränderte Reihenfolgedarstellung in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen ist nichts anderes als eine wirksame und beabsichtigte Transparenzbarriere. Sie wird ernsthaft von der Vonovia-Regionalleitung Dresden wie folgt begründet:

       Die Reihenfolge der Kostenarten bei der Abrechnung ist nicht durch die BetrKV bindend vorgeschrieben.

       Mit der Erweiterung der Anzahl der Kostenarten oder ihrer Splittung wollen wir die Transparenz der Abrechnung für unsere Mieter erhöhen und sie nachvollziehbarer gestalten.

      Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Auch muss keiner glauben, dass die Anzahl der Kostenarten für ein mehrstöckiges Wohnhaus für alle Mieter gleich ist. Hausbewohnern, die mit ihrem Widerspruch gegen eine oder mehrere Kostenarten nach langem Hin und Her erfolgreich waren, wird diese umstrittene Kostenart aus der Nebenkostenabrechnung gestrichen oder die Höhe der anteiligen Kosten korrigiert. Gutschriften auf das Mieterkonto, die das Ergebnis langwieriger schriftlicher und mündlicher Auseinandersetzungen zur fehlerhaften Kostenartenabrechnung sind, werden nur dem Widersprechenden aus „Kulanz und ohne Anerkennung von Rechtspflichten“ mit fragwürdigen Entschuldigungen erstattet. Mieter, die der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung vertrauen und auf die soziale Verantwortung des Vermieters bauen, werden getäuscht, über den Tisch gezogen, sie zahlen treudeutsch weiter und weiter.

      Drei weitere Regelungen der Betriebskostenverordnung müssen bei der jährlichen Kostenabrechnung eingehalten werden:

       Die Umsatzsteuer Dritter darf nicht angesetzt werden (§ 1, Abs. (1)).

       Kosten, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen usw. entstehen, gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1, Abs. (2), Ziffer 2.).

       Kostenarten, die nicht im Mietvertag aufgeführt und eindeutig bezeichnet sind, sind unzulässig.

Die Vonovia-Betriebskostenabrechnungen sind durch formelle und inhaltliche Fehler gekennzeichnet. Die Bearbeitungsergebnisse von Mieteranliegen zur Betriebskostenabrechnung sind teilweise unvollständig, oberflächlich, widersprüchlich und Entscheidungen unverständlich. Leider weisen sie auch fehlende Achtung und Respektlosigkeit aus.

      Die Kostenarten

      Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der aktuelle Mietvertrag legen eindeutig fest, welche Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet werden dürfen. Nur die Kosten für diese vereinbarten Kostenpositionen sind auf die Mieter umlagefähig. Da hinsichtlich der Aufzählung sowie Bezeichnungen der Kostenarten beide Dokumente, BetrKV und Mietvertrag, inhaltlich überwiegend übereinstimmen, beschränke ich mich im Folgenden auf meinen Mietvertrag § 4: Betriebskosten. Zurzeit werden monatliche Vorauszahlungen erhoben für: Wasserversorgung, Wartung Kaltwasserdruckerhöhung, Entwässerung, Wärmeversorgung, Aufzugsanlagen, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Spielplätze, Kosten für Winterdienst, Pflege der Außenanlagen, Kosten der Beleuchtung, Wartung Elektroanlagen, Müllkosten, Müllstandplatzkosten, Straßenreinigung, Hausreinigung, Flurreinigung, Wartung Brandschutzeinrichtungen, Prüfung Blitzschutzanlagen, Wartung Lüftungsanlagen, Hauswart, Grundsteuer. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören insbesondere: Dachrinnenreinigung, Wartung Blitzschutzanlage, Prüfung Blitzschutzanlage, Wartung Lüftungsanlage, Wartung Elektroanlagen, Kosten für Concierge und turnusmäßige Sperrmüllberäumung.

      Seit Vonovia die Betriebskostenabrechnung erstellt, tauchen gegenüber der Vorjahresabrechnung veränderte Kostenartenbezeichnungen und neue Kostenartenpositionen ohne Ankündigungen und Begründungen auf, zum Beispiel:

       2014/2015: Entwässerung befestigte Flächen, Stromversorgung, Pflege Außenanlage allgemein, Wartung Löscheinrichtung, Wartung Hauslichtanlage, Schädlingsbekämpfung

       2015/2016: Wartung elektrische Türen (2x), Trinkwasseruntersuchung, Stromversorgung, Außenanlage Rasenfläche, Außenanlage Gehölzfläche, Außenanlage allgemein, private Straßenreinigung

       2016/2017: