Vonovia oder doch Ganovia?. Hermann Weißker

führen wir nicht durch, weil wir uns nicht beschimpfen lassen wollen.

Nach einer im März 2019 im Auftrag der Vonovia durchgeführten Telefonumfrage, um ein reales Mieterstimmungsbild zu erhalten, wurde aufgrund meiner Kritiken ein weiteres persönliches Gespräch von der Vonovia-Regionalleitung Dresden zum 14.03.2019 angeboten. Übereinstimmendes Ziel der Aussprache war, offene Probleme, unbeantwortete Fragen, widersprüchliche Auslegungen von mietrechtlichen Regelungen zu klären. Vor allem ging es mir darum, die ständig weitere Schädigung des Vertrauensverhältnisses zwischen uns Mietvertragspartnern aufzuhalten.

      Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Umgangssprachlich wird die BetrKV auch als Katalog der Kostenarten bezeichnet. Sie ist die gesetzliche Vorgabe für die Umlagefähigkeit von Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss allerdings noch weitere Forderungen und Bedingungen des Gesetzgebers bei der Aufstellung der Kostenabrechnung erfüllen, damit die Rechnung nicht ohne den Wirt gemacht wird und die Abrechnung dadurch nicht unwirksam ist. Dazu gehören in erster Linie die inhaltliche und formelle Fehlerfreiheit, die Erfüllung der allgemeinen Anforderungen, die eindeutige Formulierung der Forderungen, die Nachvollziehbarkeit der Berechnungen sowie die Einhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit.

      Die Betriebskostenabrechnung

      Eigentlich könnten die Betriebskostenabrechnungen überschaubar, verständlich, fehlerfrei und vergleichbar gegenüber der Vorjahresabrechnung erstellt und den Mietern übergeben werden. Das setzt aber vom Vermieter Ehrlichkeit, Fairness, soziale Verantwortung, Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Eindeutigkeit in der Formulierung, Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und gewollte Transparenz bei der jährlichen Abrechnung voraus. Wenn aber Geldgier und maximale Gewinnerwirtschaftung an erster Stelle stehen, dann kann zwangsläufig keine der genannten Eigenschaften und Merkmale annähernd erreicht werden. Die Folgen sind Nichtnachvollziehbarkeit der Abrechnung, Nichteinhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit, formale und inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung, Intransparenz durch Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindung neuer Kostenarten, nicht eindeutige Formulierungen sowie die ständige Veränderung der Reihenfolge der Kostenarten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

      Auffällig und fragwürdig ist bei der Berechnung der anteiligen Kosten pro Kostenart die Anwendung der sogenannten Abrechnungseinheit. Dabei beziffert die Abrechnungseinheit A die Summe der Wohnungsflächen und B die Wohnfläche des Wohnhauses.

      Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 stellen den rechtlichen Rahmen für die Flächenzuordnung dar und beantworten eindeutig, was zur Wohnfläche des Wohnhauses zählt:

Räume	Art der Flächenach DIN 277	Art der Flächenach WoFIV
Wohnung lt. Mietvertrag	Nutzfläche	Wohnfläche
Hausflur	Verkehrsfläche	Wohnfläche
Treppenräume	Verkehrsfläche	Wohnfläche
Keller	Nutzfläche	keine Wohnfl.
Hauswirtschaftsräume	Nutzfläche	keine Wohnfl.
Balkon, Terrasse	Nutzfläche	50 % Wohnfl.

      In den Erläuterungen zu den Betriebskostenabrechnungen wird zwischen den Abrechnungseinheiten A und B unterschieden:

Abrechnung	Wohnfläche gesamtAbrechnungseinheit B	WohnungsflächenAbrechnungseinheit A
2003	8497,56 m²	7591,8 m²
2003–2014*	8106,56 m²	7200,8 m²
2014/2015	8106,56 m²	7200,8 m²
2015/2016	8106,56 m²	7200,8 m²
ab 2016/2017	entfällt	7200,8 m²

      *Veränderung der Wohnungsflächen gesamt durch den Rückbau der leer stehenden Dreiraumwohnungen in Zweiraumwohnungen zu Gunsten der Verkehrsfläche.

      Da sich normalerweise nur durch Aus- bzw. Zuzug die Summe der vermieteten Wohnfläche A verändern kann, spielt sie keine Rolle bei der Berechnung der mieteranteiligen Kosten pro Kostenart (KA):

      Kostenanteil [€] = Gesamtkosten pro KA [€] multipliziert mit der Wohnungsfläche [m²] geteilt durch die Abrechnungseinheit [m²]

      Um den Kostenanteil gewinnbringender zu gestalten, muss die Berechnung so angelegt sein, dass das Ergebnis ein Maximum ergibt und gleichzeitig rechnerisch nicht widerlegt werden kann. Eine der Möglichkeiten ist es, die Gesamtkosten zu erhöhen und den kleinsten Wert der Abrechnungseinheit einzusetzen.

      Die Betriebskostenabrechnung 2015/2016 erklärt die Anwendung der Abrechnungseinheiten A oder B bei der Berechnung der anteiligen Kosten wie folgt:

      4.2 Darstellung der Abrechnungseinheiten und Umlegungsgrößen (Auszug):

      Bravo – jetzt ist klar, welche Abrechnungseinheit in die Berechnung eingeht, natürlich die, die rechnerisch den größten Kostenvorteil für den Vermieter ergibt.

      In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen wird auf diese grundsätzliche Unterscheidung von A oder B schon lange verzichtet. Die Umlegungsgrößen der beiden Abrechnungseinheiten (bei gleicher Bezeichnung: Wohnfläche) liegen für dieses Wohnhaus weit auseinander. Seit dem Abrechnungszeitraum 2014/2015 wird nicht mehr zwischen den Abrechnungseinheiten unterschieden. Bei der Berechnung der anteiligen Kosten wird nur noch die Abrechnungseinheit A als Umlegungsgröße eingesetzt.

      Zielgerichtet und wirkungsvoll greift das Verhältnis der Wohnungsfläche lt. Mietvertrag zur Umlegungsgröße in die Berechnung ein, denn es stellt den Faktor für den Mieteranteil an den Gesamtkosten der Kostenart dar. Diese Methode beeinflusst direkt die Höhe der anteiligen Mieterkosten pro Kostenart.

      Diese scheinbar kleine und unbedeutende Veränderung des Rechenansatzes hat aber für den Mieter große Auswirkungen bei der Berechnung seiner anteiligen Kosten pro Kostenart in der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

      Die folgende Tabelle stellt die Veränderung dar, wie die Abrechnungseinheit B aus der Betriebskostenabrechnung ohne Ankündigung, Information oder Erklärung in den dargestellten Abrechnungszeiträumen stillschweigend und schleichend bei gleichzeitiger Erhöhung der Anzahl der Kostenarten verschwindet.

Abrechnung	Anzahl der Kostenarten	Umrechnungs­- einheit B
2004/2005	15	15
2005/2006	16	15
2006/2007	15	14
2012/2013	15	13
2014/2015	20	-
2015/2016	25	4*
2017/2018	23	-

      *zwei Kostenarten B (Wartung elektrische Türen) nach erfolgreichem Widerspruch gestrichen.

      Jeder weiß, je größer der Zähler und je kleiner der Nenner eines Bruches ist, desto größer ist der Wert des Bruches. Für die Abrechnung gilt also: Gesamtkosten erhöhen und die Abrechnungseinheit mit der kleinsten Umlegungsgröße einsetzen. Wenn z. B. die Abrechnungseinheit A 12 % kleiner ist als B, dann erhöhen sich die anteiligen Kosten um den gleichen Prozentsatz pro Kostenart, und das nur durch diese veränderte

       Rechenoperation.

      Nur drei Beispiele für diese versteckte, aber beachtliche Einnahmequelle durch Abschaffung der Abrechnungseinheit B aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 zeigen folgende Ergebnisse:

      Wie und womit wird diese stillschweigende und vorsätzliche Auswechselung der Abrechnungseinheit B durch A bei den Betriebskostenabrechnungen begründet?

      Vielfältiger und fragwürdiger sind die Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindungen neuer Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Es wird auch