Как создать и управлять ТСЖ. Ольга Фролова

енность по закону входит только земля под домом.

       ► Обратите внимание!

      1. Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

      2. Законодательством РФ не установлен порядок регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

      К сожалению, без этого общего имущества, которое упорно не желают содержать на свои средства собственники жилых и нежилых помещений, проживание в доме невозможно. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из наших домов «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды – сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то комфортное будет проживание…

       Выделение в натуре долей общего имущества каждого собственника запрещено законодательно, т.е. нельзя сказать, что конкретно эта часть лестницы, подвала или крыши принадлежит именно этому собственнику, а вот та – другому, нельзя «пощупать» эту долю. Отсюда возникает много вопросов:

      • почему нужно платить за содержание непонятно чего;

      • почему я живу на первом (втором) этаже, но должен платить за лифт;

      • почему я обязан оплачивать услуги дворника и т.д.?

      • Еще больше осложняет ситуацию то, что в ЖК РФ плата за жилищные услуги называется «платой за жилое помещение», хотя по факту эту плату мы вносим, оплачивая услуги/работы по управлению домом и содержанию общего имущества собственников в МКД (ОИ).

       █ Важно!

      Собственники совместно владеют, пользуются и распоряжаются ОИ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Они несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 41 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

      В свою очередь УО, ТСЖ, кооператив и лица, оказывающие услуги/выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении (далее – исполнитель), отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут за это ответственность (п. 42 Правил № 491).

      Собственники в МКД обязаны не только содержать ОИ в надлежащем состоянии, но и управлять им. Рассмотрим коротко, что входит в это понятие.

Управление многоквартирным домом:

      • согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание общего имущества;

      • решение вопросов пользования этим имуществом;

      • предоставление коммунальных услуг (далее КУ) гражданам, проживающим в этом доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

      • обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ к предоставлению КУ в случаях заключения прямых договоров с РСО и оператором ТКО (ст.157.2 ЖК РФ);

      • выполнение стандартов, установленных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», а также определенных решением собственников помещений. Эти стандарты обязательны для выполнения любой организацией, управляющей МКД.

      Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимого для обеспечения надлежащего содержания ОИ с учетом:

      • состава ОИ;

      • конструктивных особенностей ОИ;

      • степени физического износа ОИ;

      • технического состояния ОИ.

       ► Обратите внимание!

       1. Минимальный перечень услуг и работ , необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень).

       2. Правила содержания общего имущества в МКД утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491).

      Законодательно установлено только три способа управления МКД (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

      1. управление управляющей организацией;

      2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

      3. непосредственное управление;

      Единственное ограничение в выборе способа управления установлено для непосредственного дома. Этот способ доступен исключительно