Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik.Teadmised kinnisvarast, mis aitavad sul saavutada rahalist vabadust!. Jaak Roosaare

OÜ – nimi tulenes meie algsest ideest ehitada üles kinnisvarafond Southwesterniga seotud investorite jaoks.

      Siit ka minu soovitus – kinnisvaraäri tasub ajada läbi ettevõtte!

      TEINE KORTER – VILDE 133

      2010. aasta novembriks hakkasid meil käed sügelema järgmise tehingu järele. Kopli tänava korter oli ilusti välja üüritud ja tahtsime saadud kogemust rakendada järgmise projekti jaoks. Idee uueks projektiks tuli tuttavalt tudengilt, kes uuris meilt, kas meil poleks plaanis TTÜ lähedale Mustamäele mingit üürikorterit ehitada – ta oleks hea meelega huvitatud üürimisest. Käisime paari korterit vaatamas ja meile jäi silma Vilde teel müügis olev korter, mida pakuti 450 000 krooniga. Tegemist oli 2-toalise, 39ruutmeetrise korteriga, mis samuti vajas remonti. Õnneks oli maja ise juba renoveeritud ja asukoht TTÜ-s õppijale väga soodne. Tegime pakkumise 400 000 krooniga ja omanik omakorda pakkus 410 000 krooni. Jäime siiski endale kindlaks ja pärast nädalast mõtlemisaega oli omanik nõus. Notaris selgus, et ka see omanik oli korteri pärinud ja seega ei olnud tal emotsionaalselt raske müügihinda langetada.

      Kalle oli meie investoritele kokku pannud ka ilusa investeerimisprojekti, kuigi tuleb tunnistada, et saime laenu siiski eelkõige tänu oma varasematele projektidele ja suhetele. Hüpoteeklaenudest polnud me (ega ka meie laenuandjad) siis veel midagi kuulnud ja nii saime laenu ilma tagatiseta, makstes intressiks 5 % aastas (mis oli laenuandjatele siiski oluliselt parem kui hoiuseintressid).

      Investeerimisvõimalus

      Objekt: Vilde tee 133, kahetoaline korter

      Soetusmaksumus: 410 000 kr – 10 500 kr/m²

      Pindala: 39 m²

      ASUKOHT

      + TTÜ vahetus läheduses – õppehooneteni 700-900 meetrit/ 10 min jalutada

      + Väljakujunenud hinnatud elukeskkond Tallinnas, suurem ostjate/üürijate ring tulevikus

      + Ühistranspordi peatus lähedal (trolli peatus ca 150 m) südalinna ca 20–30 min

      + Kauplused, koolid jms lähedal

      + 650 m kaugusel suur park ja laste mänguväljakud

      – Jala kesklinna ei lähe. Pikk trollisõit kesklinna

      MAJA

      + Väljast renoveeritud-soojustatud ja uus viimistlus

      + Trepikojad renoveeritud, aknad vahetatud

      + Trepikoja välisuks metallist + fonosüsteem

      + Toimiv ja tegus korteriühistu

      – Korteriühistu laen, mis kajastub kommunaalina arvel – ca 600 eek suvel

      KORTER

      + Aknad ida suunas – hommikune ja päevane päiksepaiste – tundub soojem ja helgem

      + esimene korrus – neljandale ja viiendale korrusele keelduvad noored emad vankreid tassimast

      + Tänu maja soojustamisele madalamad küttekulud

      + Kõik aknad vahetatud – kokkuhoid koos paigaldusega ca 10 000 kr

      + Korralik uus metalluks + lukud – kokkuhoid 3200 kr

      + Tsentraalne soe vesi (ilma kohaliku gaasikatlata), boileri ja torutööde pealt kokkuhoid 2300 kr

      + m² arv suhteliselt väike, mis hoiab korteri tükihinna suhteliselt madalal

      – hetke olukord – mitte eriti elatav

      – elutuba läbikäidav (raskem üürida kahele tudengile)

      HIND ja TOOTLUS

      Küsimishind 450 000 kr ehk 11 540 kr/m²

      + Lubati müüa ka 410 000 krooniga ehk 10 500 eek/m²

      Asusime 2010. aasta detsembri alguses korterit renoveerima ja peab tunnistama, et esialgsest sanitaarremondist sai siiski kapitaalremont. Kogu renoveerimine läks lõpuks maksma 114 000 krooni ja võttis aega enam kui kaks kuud. Olime üht-teist eelmisest korterist õppinud ja seetõttu oskasime soodsamalt tegutseda. Mööbli peale kulutasime 5000 krooni (kasutatud kapp ja laud-toolid). Kokku oli investeering 522 000 krooni ehk 33 500 eurot. Üürisime korteri välja 200 euroga kuus ehk brutotootluseks kujunes veidi üle 7 %. Aasta hiljem olid üürihinnad tõusnud ja nii tõstsime ka meie üüri 250 euro tasemele (tootluseks 9 %). 2013. aasta suvel sai meie üürnikul Tallinna Tehnikaülikool lõpetatud ja ta kolis Mustamäelt kesklinna. Juuli ja augusti seisis meie korter tühi, sest ootasime sügisel saabuvaid tudengeid ja sellega kaasnevat üüribuumi. Lõpuks sai korter aga välja renditud hoopis Skypes töötavale Indiast pärit insenerile 345 euroga kuus (tootluseks 12,4 %). 2015. aasta suveks oleme Vilde tee korterist kokku saanud üüri enam kui 13 000 eurot ja korteri turuväärtus on tõusnud 55 000 euroni.

      KOLMAS KORTER – AMBURI 16

      Veel üks võimalus kinnisvara ostmiseks on kohtutäiturite enampakkumised. Enne esimeste üürikorterite soetamist ei julgenud ma väga kohtutäiturite poolt müüdavat vara vaatama minna, sest oksjonitel osalemine tundus kole keerukas ja lisaks pidi 10 % alghinnast tagatisrahaks juba ette üle kandma. Aga pärast esimesi projekte tekkis mul asja vastu tõsisem huvi ja otsustasime Kallega minna ühte Lasnamäe korterit oksjonilt ostma. Hind oli renoveeritud kahetoalise korteri kohta päris soodne – 20 000 eurot. See oli alghind. Kohapeal selgus, et tegu on lausa kordusenampakkumisega ja kohal oli päris arvukas seltskond huvilisi (kümne ringis). Enne kui me kohtutäituri kontoriuksest sisse saime, tegi meiega juttu üks oksjonil osaleja ja pakkus diili – annab igale osalejale 100 euri, kui nad hinnapakkumist ei tee. Veidi kauplemist ja diil oli, et 250 euro eest hoiavad kõik ülejäänud osalejad oma suu lukus. Ja nii uskumatu kui see ka ei tundu, nii läkski – kohtutäitur luges pikalt tingimusi ette, kuulutas välja 300-eurose hinnasammu ja alghinna ja sellega üritus lõppes. Kohe kontori ukse taga andis diilimees meile 250 eurot sularahas kätte ja sellega meie esimene oksjonikogemus lõppeski. Vaatasime Kallega üksteisele otsa ja muigasime vandeseltslaslikult – olime just avastanud, et raha saab teenida ka lihtsalt vait olles ja enda ette maha vaadates. Otsustasime, et hakkame oksjoneid tihedamini külastama – eriti kui tegu on kordusenampakkumisega, kus hinda omajagu langetatud.

      Paar nädalat hiljem tuligi võimalus – märtsis 2011 avastasime, et enampakkumisele on tulemas üks kahetoaline korter Amburi tänavas Põhja-Tallinnas. Korter oli müüki pandud kohtutäituri poolt, sest eelmine omanik polnud juba enam kui aasta kommunaalmakseid ühistule tasunud. Käisime seda enne oksjonit koos Kallega vaatamas ka ja muljed olid positiivsed (esimene mulje muidugi veidi hirmutas – uksel oli suur punane lint kirjaga, „Võõras, ära tule – vara konfiskeeritud!”). Aga seest oli korter väga ilus, oli isegi kamin! Kalle pani taas kokku ka väikese „investeerimisprospekti”.

      Investeerimisvõimalus Amburi 16

      Objekt: Amburi 16, Põhja-Tallinn, kahetoaline korter

      Soetusmaksumus: al 360 000 kr – 9 700 kr/m²

      Alghind: 300 000 eek + kommukad ca 35 000

      Pindala: 37 m²

      ASUKOHT

      + Tulevase eksklusiivse linnaosa süda (5 – 15 aasta perspektiiv)

      + Tupiktänav – transiitliikluse ja müra puudumine, ohutu mängupaik, rohelisus

      + Ühistranspordi peatused piisavalt lähedal (trammi peatus Kopli tänaval 400 m)

      + Stroomi ranna vahetus läheduses – veepiirini 1,2 km, Kopli rand ja promenaad 850 m

      + 200 m kaugusel suur park ja laste mänguväljakud, teine suur park 500 m kaugusel

      – Jalgsi kesklinna ei lähe

      – Suur toidupood jalutuskauguseks natuke kaugel – 1,8 km kaugusel Säästumarket; 2,5 km kaugusel Selver

      MAJA

      + Parkimine maja ees või maja taga, kohti piisavalt

      +