Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik.Teadmised kinnisvarast, mis aitavad sul saavutada rahalist vabadust!. Jaak Roosaare

suurem kui ühe või kolmetoaliste korterite puhul. Kahetoalise korteri üürijate hulka võib kuuluda nii üksik inimene, tudeng või tudengid, noor lasteta pere või ka lapsega pere. Suurt nõudlust kahetoaliste korterite järele kinnitab ka fakt, et uuselamute ehitamsel projekteeritakse kortermajja kõige enam arvuliselt just kahetoaliseid kortereid.

      Kahetolise korteri üür on suurem kui sama suurel ühetoalisel samas seisukorras korteril. Põhjuseks on suurem funktsionaalsus, mida pakub kahetoaline korter ning sellest tulenev suurem nõudlus turul.

      Kahetoalisi kortereid on lihtsam müüa. Sarnaselt üüriturule on suhteliselt suur potentsiaalsete klientide sihtgrupp 2-toaliste korterite ostjate osas. Isegi äsja Tallinnasse kolinud tudengile püüavad vanemad n-ö perspektiivitundega aidata soetada pigem väikese kahetoalise korteri kui ühetoalise, mis enne inimese 30ndat eluaastat vajab kindlasti väljavahetamist perekonna loomise tõttu. Seejuures on alati eelistatud pigem väiksem kahetoaline korter kui suurem, sest inimesed ostavad olulisel määral funktsionaalsust ehk tubade arvu, mitte ruutmeetrite arvu. Pole olulist vahet, kas kahetoaline korter on 37 m² või 41 m² suur – küll aga maksab esimene neist ca 80 000 kr vähem, mis annab mingil määral eelise müügi olukorras natuke väiksemale korterile.

      Väikese kahetoalise korteri aastane tootlus rendituludest on kõrgem kui suurema kahetoalise korteri tootlus. Põhjus on väiksemas soetusmaksumuses. Kuigi üks korter võib maksta 400 000 kr ja teine, 5 m² suurem 450 000 kr, siis renditurul ei pruugi üürihinnas vahet üldse esineda. Maitsekalt sisustatud väiksema korteri võib üürida välja veel kallimaltki. Kuid 50 000 krooni katmine rendist võtaks ca 1,5 aastat!

      Väiksem kapitalivajadus. Väiksema korteri soetamine ja renoveerimine nõuab väiksemat investeeringut, kuid tagab sama hea tootluse.

      Kokkuvõtlikult saab öelda, et soetades väikese kahetoalise korteri, on üürituluna teenitav tootlus investeeringult kõrgem kui tehes suurema alginvesteeringu suuremasse korterisse. Lisaks on kirjeldatud eluasemele lihtsam leida nii üürilisi kui hiljem soovi korral ka ostjat.

      Miks just Põhja-Tallinn?

      Kuigi majandusoluorra paranedes tõusevad kinnisvarahinnad kõikides linnaosades, on Põhja-Tallinnal üks oluline eelis. Kui Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel tõuseksid kinnisvarahinnad 2–4 aasta perspektiivis eeldatavasti ca 15–30 % või enam, siis Põhja-Tallinnas võib oodata esialgu proportionaalselt saranst hinnatõusu kuid ka keskkonna arengust tulenevat „preemiat”. Arvestama peab asjoluga, et hetkel on Põhja-Tallinn, eriti sealsed mereäärsed alad, täielikult välja arendamata. Suured mereäärsed maa-alad on räämas ja linlastele avamata. On prognoositav, et pärast piirkonna väljaarendamist investorite poolt tõuseb sealse kinnisvara hind veel nn “miljööparanemise” preemia võrra. Peale uute kortermajade, büroohoonete, haljasalade ja rannapromenaadide rajamist on piirkonnast saamas oluliselt kõrgema mainega elurajoon kui „Tallinna mägedest”, mis hakkab pakkuma konkurentsi elukvaliteedi osas pigem kesklinna, Pirita ja Rocca al Mare piirkondadele.

      Seega on Põhja-Tallinna linnaosas asuva kinnisvaraga võimalik hetkel teenida sisuliselt kaks korda – nii üldisest majandusolukorra paranemisest tingitud kinnisvara hindade tõusust kui ka piirkonna väljaarendamisest põhjustatud hinnatõusust.

      Tallinna üürikorteriturg – I kvartal 2010

      Nõudlus üürikorterite järele on stabiilne, erilisi muutusi sellel turul täheldada ei ole – pakkumiste arv on stabiilne ning ka hinnad oluliselt muutunud ei ole.Maaklerite kogemusel on üürilevõtjad targemad erinevaid kulusid alla kauplema. Näiteks ei olda nõus maksma remondifondi ja ühistu laenumakseid jne.

      Kokkuvõtteks võib järeldada, et sõltuvalt kinnisvaratüübist on müügi osas hinnalanguse põhi tõenäoliselt saavutatud. Ostjatel on ootus, et hinnad ei saa igaveseks nii madalaks jääda ja ka müüjatel on selline ootus. Siiski toimub reaalseid tehinguid hetkel veel vähe, kuna laenuvõimelisi ostjaid on vähe. Samas on üüriturg stabiilne ja toimiv.

      Äriplaan tundus huvitav ja läksimegi paar päeva hiljem Põhja-Tallinnasse kortereid vaatama. Esimesed objektid olid päris erilised – kuna vaba raha meil eriti ei olnud, siis sihtisime „odavama otsa” kinnisvara – tubasid Kopli ühiselamutes, 2-toalisi poolpõlenud puumajades ja muid üsna armetuid elupaiku. Mul on siiani meeles katkilöödud akendega politseiauto vrakk ühe ühika ees parklas. Ütleme nii, et liiga perspektiivikaks ma meie ettevõtmist ei pidanud. Lõpuks otsustasime, et vaatame pigem veidi korralikumaid maju, kus maja ise oleks viisakas ja ainult korter vajaks remonti. Nii jõudsimegi lõpuks ka oma esimese tehinguni.

      ESIMENE TEHING – KOPLI 86

      2010. aasta mai lõpus jõudsime siis oma korteri vaatamistega lõpuks ühe renoveerimist vajava kahetoalise korterini Põhja-Tallinnas Kopli tänaval. Korteri pindala oli 46 ruutmeetrit ja esialgne müügihind oli 390 000 krooni (ca 25 000 eurot). Käisime korterit vaatamas ja pakkusime maaklerile, et oleme nõus 300 000 krooniga kohe korteri ära ostma. Maakler pakkus 350 000 ja lõpuks leppisime ostuhinnaks 335 000 krooni (ca 21 400 eurot). Hiljem selgus, et omanik oli korteri oma emalt pärinud, tahtis kolida Venemaale ja tal oli müügiga väga kiire.

      Korteris oli nii köök kui vannituba täielikult amortiseerunud ja vajas kapitaalremonti. Et ma pidin ise peagi USA-sse sõitma, jäi edasine remont Kalle korraldada. Jõudsime siiski üheskoos notaris ära käia – juriidiliselt ostsime korteri kahe peale eraisikutena. Rahaga tegime nii, et laenasin ostuks ka Kallele raha, intressiks jäi 7 % aastas. Lisaks laenasime raha sugulastelt (mina oma emalt ja vennalt) ja ühelt sõbralt – intressiks 9 % aastas. Algne plaan oli korter valmis ehitada, välja üürida ja siis pangalaenuga refinantseerida. Miks täpselt pank meile laenu oleks pidanud andma, sellele me alustamise tuhinas veel ei mõelnud.

      Kuna tegemist oli meie esimese renoveerimisprotsessiga, siis sai õppetunde omajagu. Üks alustava kinnisvarainvestori kuldreegel on, et remondiga läheb alati kauem ja see maksab alati rohkem kui Exceli tabel näitab. Nii ka meil.

      Paar nädalat pärast korteriostu sain Kallelt kirja:

      Tere Jaak,

      Mõtlesin, et annan Sulle ka ülevaate, kuidas korteri väärtuse kahekordistamine edeneb. N-ö kvartali aruanne või midagi selle taolist.

      Panen teise kirjaga paar pilti ka kaasa, et Maria ka näeks, millise lux koha me soetasime. Raul ja Katrin (Kalle poeg ja abikaasa) käisid ka ükskord seal kui ma ehitaja kandidaatidega kohtusin – mõlemale jäi kustumatu mulje.Raul muudkui kilkas, et nii ilus tapeet ja nii ilusad vaibad ja Katrin lihtsalt seisis kikivarvukil keset tuba ja püüdis mitte õhuga kokku puutuda. Eks seal natuke kasimata ja haisune oli jah…

      Vahepeal olen siis käinud objektil nelja erineva komplekti ehitajatega ja vaikselt hakkab pilt selginema. Alustuseks pean endale natuke küll ka tuhka pähe raputama – minu koostatud esialgse kalkulatsiooni kohaselt pakkusin, et korter saab kapitaalremonditud ca 95 000 krooniga (töö, materjalid, sanitaartehnika, köök + köögitehnika) Nüüd aga tundub, et kõik kokku läheb ikkagi maksma isegi soodsaima pakkumise alusel ca 150 000. Ootasin endalt natuke täpsemat arvestust… Peamine eksimus minu arvestustes on plaanitust kallimad sanitaartehnilised tööd/gaasitorustiku muudatused ja elektritööd. Ka ridu oleks pidanud eelarves natuke rohkem olema. Lisaks olen aru saanud, et suvel tahavad ehitusfirmad teha fassaade, katuseid, ehitada majakarpe jms, mis toob pappi sisse ja nad remondiks seda korterit hea meelega talvel, kui väljas on -20 °C ja muud tööd keegi ei pakugi.

      Viimase – kõige soodsama pakkumise saingi müügitekstiga, et tegu on n-ö esimese pääsukesega ja kui teed normaalse pakkumise, siis teeme ilmselt ka tulevikus koostööd, ehk, et ilmselt saab uusi kortereid juba tuleval talvelgi renoveerida. (Tean omast käest, et kui on ikka 5 boksga ridaelamu ja arendaja tahab esimesse boksi soodsat kööki, siis jala ukse vahele saamiseks on vaja väga hea hind teha. Hiljem on muuseas väga raske ka hinda tõsta – heade asjadega harjuvad kliendid imekiirelt).

      Panin kirjaga kaasa ka kolm saadetud originaalpakkumist. Neljas pakkuja ütles lihtsalt, et remont maksab 50 000 + materjalid.

      Üks näide