Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе. Анна Гончарова

долго идти.

Льюис Кэролл

      Планирование инвестиционного маршрута:

      • Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.

      • Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.

      • Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.

      • Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.

      • Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.

      Подбор объекта

      Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:

      • готовые инвестиционные лоты;

      • акционные предложения;

      • переуступки прав инвесторов;

      • «горячие» лоты на вторичном рынке;

      • проекты от подрядчиков и застройщиков.

      Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.

      • Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.

      • Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.

      Рис. 1.7. Маршрут инвестора

Оценка стратегий

      Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.

      Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.

      Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.

      Модель показателей доходности

      При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:

      • местоположение;

      • привлекательные факторы;

      • финансовые инструменты;

      • планировочные возможности.

      ПРИМЕР

      Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).

      Стоимость объекта – 5 000 000 руб.

      Расчеты

      • Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.

      • Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.

      Пути увеличения доходности

      1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).

      2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.

      3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).

      4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).

      Оптимальный показатель

      Цель