Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации. Александр Земцов

о регистрации носят лишь необходимый уточняющий характер в части перечня объектов недвижимости, который, нужно заметить, должен был быть таковым изначально. Еще Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть первую ст. 131 ГК РФ били внесены дополнения, которые гласят, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Однако и до внесения в ГК РФ указанных выше изменений отдельные помещения также являлись самостоятельными объектами недвижимости, права на которые регистрировались в ЕГРП и в отношении которых заключались различные сделки, поскольку ни ГК РФ, ни иной закон, не устанавливали запрета на оборот частей зданий и сооружений при условии соответствия таких частей определенным требованиям (обособленности, например). Т.о., как изменения в ГК РФ, так и изменения в Закон о регистрации, с одной стороны являются лишь уточнением соответствующих норм, вызванных необходимостью закрепления того, что уже давно существует в материальном мире, а, с другой стороны, имеют важное значение на практике, поскольку устраняют появление возможных споров в отношении отдельных объектов.

      Основная же суть первого предложения части второй ст. 44 Закона состоит в том, что если ранее соответствующая часть земельного участка, здания, сооружения или помещения была образована и поставлена на кадастровой учет в целях регистрации обременения, но впоследствии, в связи с прекращением такого обременения, указанная часть объекта была снята с кадастрового учета, то для последующей передачи в аренду (обременения) той же самой части объекта (одновременного кадастрового учета той же части и регистрации обременения на ту же часть) можно использовать ранее переданный в Росреестр межевой или технически план (т.е. не изготавливать его повторно, а, следовательно, избежать каких-либо претензий Росреестра в части таких межевого или технического планов).

      Полагаю важным заметить, что в первом предложении части второй ст. 44 Закона о регистрации, так же как в упомянутом ранее п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона, применяется термин «образование части земельного участка, здания, сооружения, помещения». Как указывалось выше, Закон не дает пояснений, что представляет собой образование частей земельного участка, здания, сооружения, помещения, в связи с чем возникает вопрос, что именно необходимо понимать под данным процессом. К примеру, под образованием части объекта недвижимости можно понимать формирование в переделах одного помещения нового помещения путем его отграничения от первоначального перегородками в целях последующей передачи вновь образованного помещения в аренду под размещение обувной