Жилое помещение и обязательственные отношения. Валерий Белов

      Договор купли-продажи жилого помещения

      Понятие:

      Под договором купли-продажи жилого помещения понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять такое жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

      Признаки: Консенсуальный, двусторонне обязывающий (синаллагматический), срочный, эквивалентный, присутствует встречное имущественное предоставление.

      Элементы:

      1. Субъекты

      Продавец – любые физические и юридические лица, а также органы публично-правовых образований, обладающие:

      • полной правосубъектностью[86]:

      • правом собственности или иным правом на отчуждение жилого помещения (объекта договора),

      Покупатель – любые физические и юридические лица, а также органы публично-правовых образований, обладающие полной правосубъектностью. Необходимо обратить внимание, что именно на покупателе лежит обязанность по проверке наличия прав у продавца, предоставляющих ему возможность отчуждать жилое помещение покупателю. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «….Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения…»[87].

      Кроме того, согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения применительно к субъектному составу данного договора является указание перечня лиц, сохраняющих право на проживание в продаваемом жилом помещении. Реализация на практике указанного условия прослеживается в следующем судебном деле: «…Как видно из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между А.Н.А. (продавец) и Л.Л.Н. (покупатель), п.5 данного договора содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире Ш.В.П., обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированного в квартире лица договор не содержит. Таким образом, при совершении сделки Л.Л.Н. надлежащим образом была уведомлена о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника. При таких обстоятельствах Ш.В.П. мог быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением. Однако указанных обстоятельств по настоящему делу судом не установлено…»[88].

86

Гражданская правосубъектность – это возможность лица быть носителем прав и обязанностей в сфере гражданского оборота. Это понятие включает в себя такие свойства субъекта, как правоспособность (обеспеченная законом возможность быть носителем гражданских прав и обязанностей) и дееспособность (установленная законом возможность своими действиями приобретать и осуществлять соответствующие права и обязанности). Полноценное участие в гражданском обороте возможно лишь при наличии у субъектов гражданских правоотношений двух составляющих правосубъектности в полном объеме. См.: Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Общая часть. М.: Статут. 2014. С. 25–35.

87

Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 2.

88

Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. № 13-КГ15-1 // Справочноправовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консуль-тантПлюс».