Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Оксана Кузнецова

помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22

      1. Комментируемая статья определяет условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.

      Норма п. 1 о том, что перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности (в первую очередь Градостроительного кодекса РФ), является общей и относится к любому переводу.

      Условия, когда перевод жилого в нежилое помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, являются следующими (п. 2–3 статьи):

      – когда доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

      – когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

      – право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в жилом помещении зарегистрирована семья или квартира обременена правом завещательного отказа);

      – если квартира расположена не на первом этаже указанного дома или если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми (для квартир).

      Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица, для осуществления некоторых видов его уставной деятельности, в пределах, предусмотренных законом (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ). На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. Использование помещения в многоквартирном доме даже переведенного в нежилое является недопустимым.

      2. На практике перевод нежилого помещения в жилое является более редким и дорогостоящим.

      Условия, когда перевод нежилого помещения в жилое невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, предусмотрены п. 4 статьи:

      – помещение не отвечает установленным требованиям (например, санитарным требованиям, когда в помещении не имеется окон);

      – отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (например, повышенная влажность не может быть устранена);

      – если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, оно заложено, имеется судебный спор, определением суда наложен арест).

      Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

      1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

      2. Для