Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Оксана Кузнецова

дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем; квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

      Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

      Нежилые помещения также могут быть объектами прав, но отношения владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями регулируются нормами гражданского, земельного и иного законодательства, а под действие ЖК РФ подпадают лишь тогда, когда нормами самого ЖК РФ это прямо предусмотрено (например, нормами ЖК РФ регулируется порядок пользования нежилыми помещениями многоквартирного дома). Жилое помещение может быть переведено в нежилое (и наоборот) в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК РФ. В отдельных случаях жилое помещение может быть вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, дом, признанный в установленном порядке аварийным).

      2. Исходя из содержания статьи любой объект жилищных прав должен отвечать установленным требованиям.

      Во-первых, помещение должно быть изолированным.

      Понятие «изолированное помещение» в Жилищном кодексе РФ или в Гражданском кодексе РФ не определяется. Судебная практика исходит из общеупотребительного значения термина «изолированный» – отдельный, обособленный. Поэтому изолированными правильно считать помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.

      Исходя из содержания ст. 76 ЖК РФ часть комнаты (жилого помещения), которая отвечает всем требованиям, также может являться предметом некоторых сделок, не связанных с отчуждением права на такую часть помещения. Речь идет, в частности, о том, что часть комнаты может быть предметом (объектом) договора найма или поднайма. Но вот передать часть комнаты по договору купли-продажи или дарения представляется невозможным.

      Во-вторых, помещение должно являться жилым.

      Это означает, что назначением помещения является проживание граждан. Соответственно, оно должно иметь достаточную площадь, соответствующую планировку и т. п. Жилье должно обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания.

      Жилое помещение