Сделки. Недействительность сделок. В. Г. Лазарев

наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда.

      Определенность, точная характеристика недвижимого имущества, расположение недвижимого имущества (зданий, сооружений, незавершенного строительством объект) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества являются существенными условиями сделок с недвижимостью.166

      При наличие действующего договора строительного подряда, когда объект постоянно изменяется, критерий материальной, физической определенности недвижимого имущества не может быть соблюден.

      В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ изготовление вещи порождает право собственности для изготовителя, когда она создана им для себя. Исходя из общего определения подряда, статья 702 ГК РФ и строительного подряда в частности, статья 740 ГК РФ, суть подряда состоит в изготовлении вещи для другого лица (не для подрядчика), следовательно, подрядчик имеет на объект строительства лишь права владения объектом.167 Право собственности на результат подрядных работ – объект недвижимости – возникает впервые у заказчика с момента приемки результата работ. Уклонение заказчика от оплаты выполненных работ по договору строительного подряда дает право подрядчику на взыскание образовавшейся суммы задолженности, штрафных санкций, возмещения убытков, а также удержание результата работ, но не влечет возникновение вещных прав на созданный им объект. Невозможность взыскания с заказчика суммы долга, даже в ходе исполнительного производства, не является основанием для возникновения вещных прав на недвижимое имущество.168

      Несмотря на то, что, как было показано выше, подрядчик не имеет вещных прав на предмет договора подряда в некоторых случаях, по условиям договора подряда, оплата работ заказчика может производиться частью прав на создаваемый (реконструируемый) объект. Отсутствие действующего договора строительного подряда хоть и не в полной мере, но все же устраняет правовую неопределенность относительно прав заказчика и подрядчика на создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости.

      §4. Государственная регистрация права

      Необходимо проводить различие между регистрацией сделки и регистрацией права. Понятие «государственная регистрация права» не идентично понятию «государственная регистрация сделки».169

      Регистрация сделки не всегда означает, что зарегистрировано право, основанное на сделке. В свою очередь регистрация права не означает автоматически регистрацию сделки, на которой основано это зарегистрированное право.

      Вполне возможно ситуация, когда закон не указывает, что сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована, но указывает, что должно быть зарегистрировано право, основанное на этой сделке. Так, например, согласно статье 33 КТМ РФ170 регистрации подлежат вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него. Но регистрация

166

ст.554 ГК РФ, ст. ст.6, 36 Земельного кодекса РФ

167

Постановление ФАС Восточно – Сибирского округа от 03.07.2000г. №А19—1340/00—35-Ф02—1204/00-С2

168

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2005г. №А55—553/2004—31

169

Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 15.12.1999г.№Ф04/2669—562/А70—99

170

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.05.1999 г. N 18 ст. 2207