Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. Денис Шевчук

рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

      Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

      – локальность;

      – низкая взаимозаменяемость объектов;

      – сезонные колебания;

      – необходимость государственной регистрации сделок.

      При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

      – расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

      – ежегодный налог на владение недвижимостью;

      – высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

      Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет (подробнее в книге Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

      Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

      – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

      – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

      – административные: ставки налогов и зональные ограничения;

      – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

      Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т. п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

      Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

      Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

      Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

      1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости

      Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

      – федеральные