Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. Денис Шевчук

ние и кредит”.

      Автор современных принципов ускоренного качественного изучения и запоминания любых предметов.

      При написании работы автору оказали неоценимую помощь: Шевчук Владимир Александрович (три высших образования, Председатель Наблюдательного Совета INTERFINANCE, опыт работы в банках, коммерческих и государственных структурах, в т. ч. на руководящих должностях), Шевчук Нина Михайловна (два высших образования, опыт работы в коммерческих и государственных структурах, в т. ч. на руководящих должностях), Шевчук Александр Львович (имеет большие достижения в научной и практической деятельности).

      1. Недвижимость

      1.1. Недвижимость как объект инвестирования

      Недвижимость – земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

      В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

      Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое (подробнее см. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006; Шевчук Д.А. Основы банковского дела. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006; Шевчук Д.А. Банковские операции. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006).

      С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

      Можно выделить следующие признаки недвижимости:

      – недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

      – недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

      – долговечность объекта инвестирования;

      – каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

      – недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

      – стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

      – информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

      – потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

      – полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

      – возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

      – существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

      – существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

      – строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

      1.2. Типы недвижимости

      Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

      Базовым объектом недвижимости является земля.

      Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.1.

      Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

      – увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

      – будущие периодические потоки денежных средств;

      – доход