Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. Магомед Вахаев

проблема отражения публичных интересов в частных хозяйственных договорах еще ждет своей разработки и своего решения.

      Это видно и на примере указанного документа, который по-видимому, «перегибает палку» в процедуре охраны интересов города. Так, в п. 6 предусмотрено право арендодателя штрафовать арендатора за самовольную переуступку своих прав[72]. Но «штрафовать» имеет право компетентный административный или судебный орган, а не партнер по хозяйственному договору, в роли которого выступает Москомзем. Если же Москомзем принимает на себя административные функции, то вряд ли он может выступать стороной в хозяйственном договоре. При неправильных действиях арендатора Москомзем может и должен требовать по суду расторжения договора аренды, а также взыскания с арендатора своих убытков (если Москомзем их понес)[73]. Но «штраф» в отношениях между двумя сторонами хозяйственного договора, тем более налагаемый по воле одной стороны, нельзя признать уместным. Если же согласиться с такой возможностью, то логично распространить ее вообще на всех участников арендных отношений, в том числе в пределах частного сектора. Ясно, что такая конструкция неприемлема, ибо тогда нарушается известное правило, что «никто не может быть судьей в своем собственном деле»[74].

      Уместно вспомнить опыт земельных отношений между хозяйствующими субъектами во времена СССР. Тогда лишение организаций-землепользователей прав на землю ввиду несоблюдения ими земельного законодательства было очень редким явлением. В отношении земель постоянного пользования колхозов и совхозов такая мера законом вообще не предусматривалась. Своеобразным было «наказание», которому подвергались колхозы и совхозы, плохо ухаживающие за принадлежащими им (или государству?)[75] мелиоративными каналами и сооружениями. В некоторых случаях подзаконные акты устанавливали «принудительную помощь» колхозам и совхозам со стороны организаций, ответственных за состояние мелиорированных земель. Так, ст. 17 «ж» Устава эксплуатационной службы органов мелиорации и водного хозяйства СССР (утвержден Советом Министров СССР в 1971 г.) требовала от государственных управлений оросительных и осушительных систем, чтобы те своими силами и средствами приводили в порядок каналы, принадлежащие колхозам, если те по каким-то причинам не ухаживали за ними. Затраты, произведенные этими управлениями, подлежали взысканию с неисправных хозяйств, очевидно в недоговорном порядке.

      Таким образом, государство – собственник земли в лице принадлежащих ему мелиоративных организаций исправляло ошибки и недостатки в работе некоторых колхозов и совхозов без какого-либо специального их «наказания», но с возложением на них произведенных (за них) затрат. Подобная идея может быть продуктивной и в наше время.

      Когда в России победила концепция частной собственности на землю, ЗК РСФСР 1991 г. готов был жестко карать новых собственников за

72

Как известно, в Земельный кодекс РФ была внесена спорная норма (ст. 22-9). о праве долгосрочного (свыше 5 лет) арендатора муниципальной или государственной земли переуступать свои права третьему лицу «с уведомлением» об этом собственника. (Последний может предупредить такой результат только одним путем: заранее внести в арендный договор пункт о запрещении для арендатора переуступать свои права без согласия собственника.) Но тем самым возникла коллизия норм ЗК и ГК, ибо по Гражданскому кодексу такая переуступка возможна только с согласия собственника (ст. 615-2 ГК РФ).

73

Согласно ст. 22-9 ЗК РФ «Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором». Срок 5 лет, здесь упоминается по специальному поводу (право арендатора переуступать свое право аренды земли, принадлежащей государству или местным властям). Каков порядок изгнания неисправного арендатора, если срок аренды менее 5 лет – об этом ст. 22 не упоминает. Но общий порядок такой процедуры известен – по суду.

74

Косвенно об этом можно судить по процедуре принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, «ввиду ненадлежащего использования земельного участка», предусмотренной в ст. 54 ЗК РФ.

75

В этом вопросе ни законодательство СССР, ни законодательство РСФСР до конца так и не разобралось (см.: Марков П. В. Мелиоративный кадастр СССР. М., 1963).