Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. Магомед Вахаев

      8. «Отказ от земли» – не способ уклониться от своих обязательств

      Статья 43 ЗК РФ допускает отказ лица от своего права на землю, но предупреждает, что это не снимает с него прежде возникших обязательств по земле, перечисленных в ст. 42. Из этих последних к случаю отказа можно отнести обязательства по своевременному внесению платежей за землю[60], а также ответственность за «загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия земель на землях соответствующих категорий»[61]. Кроме того, отказывающееся от земли лицо не должно «иметь за собой» нарушения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

      Подобная конструкция закона представляется полезной, однако ей явно не хватает процедурного оформления. Так, не ясно, кто и как должен проверять, не нарушило ли названное лицо какого-либо правила кто и как должен разбирать спор о самом факте нарушения (если такой спор возникнет). Без ответа остаются вопросы, какой орган (и в каком порядке) может и должен признавать, что прежние обязательства лица в связи с его прежними владельческим правами на землю являются погашенными; кто и как может обжаловать такое решение, влияет ли оно на срок исковой давности.

      Не исключен вариант «скрытой задолженности» лица, отказывающегося от своей земли. Такая ситуация может сложиться, если допущенное им нарушение еще не успело себя проявить и не выявлено ни надзорными органами, ни пострадавшими (например, в случае загрязнения подземных вод вследствие неправильного размещения отходов на земле нарушителя). В данном случае надо учитывать, что если нарушитель, предвидя будущие претензии к нему, пожелает избавиться от земли, то он может попытаться сделать это не только с помощью разрешенного законом отказа, но и путем продажи того участка, который (как он предполагает) должен создать ему проблемы. Понятно, что закон должен поставить заслон таким уловкам.

      В этом плане было бы полезно изучить опыт некоторых зарубежных стран. Так, в штате Нью-Джерси (США) не признается сделка по купле-продаже промплощадки, пока объект сделки не пройдет экологической экспертизы. Такой порядок должен предотвратить положение, когда иски пострадавших предъявляются новому собственнику земли, тогда как действительный виновник загрязнения подземных вод оказывается в стороне. Указанная процедура была бы полезна и в отечественных условиях для тех нередких случаев, когда остановленное или действующее предприятие переходит к другому собственнику, не подозревающему о еще не проявивших себя экологических угрозах, источником которых служат предприятие и прилегающая к нему территория.

      Умолчание российского закона относительно подобных ситуаций нередко дает возможность недобросовестному владельцу земли уклоняться от выполнения своих обязательств.

      Нельзя игнорировать также вопрос о хозяйском содержании «отказного» участка

60

Статья 42 не уточняет, какие платежи имеются в виду – публичные или частные, а в последнем случае – какие именно (залоговые – кредитному учреждению, членские – кооперативу и т. д). Не ясно, относятся ли к «платежам» штрафы, наложенные надзорными органами в связи с выявленными ими земельными нарушениями. Надзорный орган мог возложить на владельца земли также обязанность осуществить известные работы, например, выполнить рекультивацию нарушенных площадей, ликвидировать несанкционированную свалку или взамен оплатить стоимость таких работ. Все эти ситуации остались вне поля зрения законодателя. Отсюда видно, что редакция ст. 42 в указанной части слишком лаконична.

61

Последнее выражение, по-видимому, имеет в виду сельскохозяйственные и иные биологически продуктивные земли, но этот его смысл выражен недостаточно четко.