Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель. Татьяна Макурова

продублированной на популярном Интернет-ресурсе, говорилось, что «за покупку квартиры государство вернет целый миллион из бюджета!» (публикация имела место до внесения изменений в Налоговый кодекс (далее НК), согласно которым вычет был увеличен до 2 млн рублей). Вопиюще неграмотные и некорректные статьи размещаются регулярно и тем самым вводят в заблуждение читателей. А ответы экспертов или «экспертов» на профильных форумах по вопросам налогообложения сделок с недвижимостью прямо противоречат друг другу в одной и той же ветке.

      Словом, несмотря на общедоступность информации в эпоху Интернета, заблуждений и непонимания в вопросах личных финансов вообще и налоговых вычетов в частности хватает. Кроме того, Интернет не панацея, поскольку его никто не «чистит» от устаревших статей и консультаций на форумах – таким образом, задав поисковый запрос, можно найти устаревший ответ консультанта или ссылки на документы без учета разъяснений по данному вопросу или законодательных изменений, выпущенных позднее и зачастую полностью меняющих существо ответа. Более того, сотрудники налоговых инспекций очень часто некомпетентны и консультируют налогоплательщиков некорректно – чаще всего это происходит неумышленно, однако и случаи умышленного сокрытия законных вариантов минимизации налогов также имеют место. Ибо задача перед налоговыми органами стоит достаточно внятная: повышение собираемости налогов.

      Итак, ознакомиться с данной книгой будет полезно всем, кто планирует купить, продать, подарить недвижимость, а также тем, кто, почитав Интернет-форумы (и даже позвонив в налоговую инспекцию со своим вопросом!), уверен, что уплаты налога не избежать.

      Не секрет, что Налоговый кодекс регламентирует общие вопросы и не охватывает всего многообразия нюансов, которые могут возникнуть по каждой конкретной сделке, по каждой конкретной ситуации. По этим самым нюансам (после обращения граждан или заинтересованных органов) выпускаются письма, разъяснения, публикуется обзор судебной практики и т.д. и т.п. Все это обычно не находит отдельного отражения в Налоговом кодексе, несмотря на то, что изменения в документ вносятся регулярно. Более того, нередки противоречия, когда позиции налоговых органов, Минфина и судебные решения по одним и тем же вопросам противоречат друг другу!

      И уж точно Налоговый кодекс не дает советов, как получить максимальную выгоду – а между тем от того, каким образом вы заявите свое право на вычет, будет зависеть и сумма, причитающаяся к возврату (либо сумма, уменьшающая вашу налогооблагаемую базу).

      В рамках данной книги будут подробно рассмотрены различные тонкости законной минимизации налогов при операциях с недвижимостью, даны практические рекомендации по различным ситуациям. Материал изложен доступным «человеческим» языком, поскольку нормативный язык не всегда поддается логическому осмыслению. При этом приведены ссылки на соответствующие статьи Налогового кодекса, письма Минфина и ФНС, постановления суда, что, бесспорно, упростит задачу дискутирования с налоговиками (при необходимости).

      Важный момент: в рамках данной книги рассматриваются вопросы налогообложения операций с недвижимостью физических лиц. Индивидуальные предприниматели рассматриваются ограниченно, юридические лица не рассматриваются.

      По прочтении книги останутся вопросы? Пишите мне на [email protected] с пометкой «налог» в теме письма.

      Часть 1. Незнание закона не освобождает от ответственности, или Когда вы обязаны подать декларацию и уплатить налог

      В формуле «товар – деньги – товар» автор не указал, как ему удавалось уйти от налогов.

(Афоризм)

      В данной части будут рассмотрены случаи, когда налогоплательщик обязан в установленные сроки задекларировать свои доходы от тех или иных сделок с недвижимостью. Кстати, обязанность подать декларацию не всегда означает обязанность уплатить налог.

      В каких случаях необходима подача декларации физическим лицом при операциях с недвижимостью

      Говоря человеческим языком (нормативный можно посмотреть в Главе 23 НК РФ, в частности, в ст. 228, а также в связанных статьях и документах – к примеру, на стыке норм Гражданского и Налогового кодексов), вы обязаны подать налоговую декларацию, если вы:

      ✔ продали недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее 3 или менее 5 лет (более подробно разбивка по срокам будет рассмотрена ниже);

      ✔ обменяли недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее 3 или менее 5 лет;

      ✔ получили вознаграждение по гражданско-правовым договорам (в т.ч. аренды квартир, апартаментов, комнат, гаражей, нежилых помещений) от лиц, не являющихся налоговыми агентами;

      ✔ получили доход от продажи имущественных прав, в том числе от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве;

      ✔ получили недвижимость в порядке дарения от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками;

      ✔ получили недвижимость по договору купли-продажи в вашу пользу от физических лиц, не являющихся вашими близкими родственниками, или от организации.

      Подчеркну: