Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т_н – типичный срок физической жизни.

      Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

      где Т_факт – хронологический возраст.

      Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7).

      Данный метод расчета износа примени́м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса).

      Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

      Пример 5.2

      Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.

      В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет.

      Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г.

      Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5.

      Таблица 5.5

      Данные по оцениваемым складам

      Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д.

      Результаты расчетов в табл. 5.6.

      Таблица 5.6

      Пример расчета износа методом срока жизни

      Расчет физического износа стоимостным методом

      Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического и устранимого функционального износа.

      Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 5.7.

      Таблица 5.7

      Пример расчета устранимого физического износа

      Устранимый физический износ по данным табл. 5.7 равен 333 500 руб. Стоимостной метод позволяет рассчитать физический устранимый износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет износа производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных