Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

V – стоимость объекта недвижимости; V_зу – стоимость земельного участка; V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

      При этом стоимость объектов капитального строительства рассчитывается по формуле

      где V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.

      На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

      На основе п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

      На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

      Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, что касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

      Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

      Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

      ♦ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

      ♦ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

      ♦ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

      ♦ для оценки объектов незавершенного строительства;

      ♦ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

      ♦ для оценки в целях страхования;

      ♦ для итогового согласования стоимости.

      5.2. Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства

      Расчет затрат на создание объектов капитального