Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

должны соответствовать требованиям ГК РФ.

      Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.

      1.2. Основные этапы оценки недвижимости

      Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

      Проведение оценки включает следующие этапы3:

      ♦ заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

      ♦ сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

      ♦ применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

      ♦ согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

      ♦ составление отчета об оценке.

      Задание на оценку содержит следующую информацию4:

      ♦ объект оценки;

      ♦ права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

      ♦ цель оценки;

      ♦ предполагаемое использование результатов оценки;

      ♦ вид стоимости;

      ♦ дату оценки;

      ♦ допущения, на которых должна основываться оценка;

      ♦ иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

      В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

      ♦ состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

      ♦ характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

      ♦ права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

      В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

      ♦ рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

      ♦ затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов

3

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

4

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».