Купить квартиру в Москве. Александр Халитов

льно, не прост. Элегантные доходные дома, грандиозные «сталинские высотки», советские панельные серии и немыслимое разнообразие современных жилых комплексов. Эта книга выступит Вашим гидом. Через пару часов, Вы будете прекрасно ориентироваться в районах внутри и за пределами МКАД, уметь сравнивать квартиры в новостройках и старом жилфонде и оценивать их инвестиционный потенциал.

      Автор – практикующий московский риэлтор с 10-летним опытом сделок в новостройках, «вторичке» и коммерческой недвижимости.

      © Александр Халитов, текст, 2021

      © Де'Либри, издание, 2021

      * * *

      Москва! Как много в этом звуке… (с)

      Любимому городу посвящается

      * * *

      Книг о российском рынке недвижимости бесконечно мало.

      Книг о московском рынке нет вообще.

      Вернее, не было раньше.

      Книга Александра Халитова – первая.

      И тем приятнее то, что она очень полная по информации, полезная по применимости и невероятно структурная.

      Если вы хотите купить квартиру в Москве, особенно с инвестиционной целью, вам не обойтись без этой книги.

      Здесь вы найдёте не только описание серий домов, список основных застройщиков, рекомендации по инвестиционной привлекательности проектов, но и много другой полезной информации.

      Нет сомнений в том, что книга может, должна и обязательно будет настольной для всех агентов по недвижимости и инвесторов, которые ставят перед собой большие инвестиционные цели.

Улицкая Светлана, владелец агентства недвижимости C21 Diamond (г. Москва)

      * * *

      Дорогие друзья, благодарю вас за то, что обратили внимание на эту книгу. На ее страницах я постараюсь рассказать Вам всё, что знаю о недвижимости Москвы: правильное районирование, классы жилья, формы сделок, формы доходов от жилой недвижимости, ожидаемая доходность и многое-многое другое.

      Но для начала давайте познакомимся. Меня зовут Александр Халитов. Я занимаюсь продажей недвижимости в Москве уже 10 лет. Работал у застройщиков, в крупных агентствах недвижимости, сейчас занимаюсь продажей имущества банков-банкротов в компании Российский Аукционный Дом. За время своей работы продал более 800 квартир в новостройках различных классов; на последнем месте работы у меня лучший результат среди коллег за 2020 год – продажа объектов стоимостью 5,25 млрд рублей (в основном отдельно стоящие здания и земельные участки).

      Я не москвич. Приехав в Москву, я столкнулся со значительной неразберихой в классификации районов и жилых объектов. Одна и та же локация носила несколько названий, один и тот же объект недвижимости мог попадать в разные классы, разные риэлторы озвучивали совершенно различные виды доходности по одной и той же квартире и т. д.

      Для части москвичей, профессионально занимающихся инвестированием в недвижимость, и опытных риэлторов это не представляло трудности – за годы работы у них сформировалась целостная картина. Но для начинающих риэлторов вроде меня и моих иногородних клиентов нужна была достаточно краткая классификация районов и объектов, позволяющая точно понять, какое именно жилье и в каком районе им подходит.

      Для решения этой задачи мне пришлось посетить почти все значимые жилые комплексы Москвы и обойти пешком значительную часть Москвы, ознакомиться с точкой зрения ведущих экспертов рынка, а также освоить «Конструктор карт Яндекс»[1] Карты стали отличным инструментом для презентации и поэтому в этой книге Вы найдете много карт.

      Основная задача книги – предоставить возможность каждому читателю самостоятельно подобрать и оценить объект жилой недвижимости. Уже скоро мы с Вами убедимся, что любой потенциальный покупатель неосознанно пользуется так называемым «сравнительным методом ценового анализа». Упрощенно, сравнительный метод предполагает либо выбор наиболее бюджетного варианта из всех предоставленных на рынке аналогов, либо выбор объекта с наилучшими потребительскими характеристиками из аналогов с одинаковой ценой. Т. е. у Вас должна появиться возможность проанализировать максимальное количество жилых объектов в разных районах города и выбрать из них наиболее подходящий. На первый взгляд, это несложная задача, но в случае с жилой недвижимостью Москвы существует ряд нюансов, которые нужно принимать в расчет:

      1. Количество объектов. Общее количество жилых комплексов/коттеджных поселков в Большой Москве составляет около 40 000. Т. е. просто для подбора дома Вам нужно иметь возможность каким-то образом проанализировать 40 000 объектов. И только после этого приступить к выбору квартиры в выбранном доме;

      2. География. В Москве на данный момент 125 административных районов со средним населением района порядка 120 тысяч человек. Многие районы обладают ярко выраженной индивидуальностью и совершенно не схожи с другими. И Остоженка и Капотня находятся в Москве, но между ними огромная разница. С учетом объема жилфонда и количества

1

Все приведенные в книге карты созданы на базе приложения «Конструктор карт Яндекс»