Gut beraten im Nachbarschaftsrecht. Dr. Ulrich Janes

gemäß §§ 1018 ff. BGB wie ein Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. Ein Gewohnheitsrecht gibt es hier nicht.

      Anton hat deshalb nur noch ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB. Danach kann ein Grundstückseigentümer vom Nachbarn verlangen, dass er dessen Grundstück als Zugang beziehungsweise Zufahrt benutzen darf, wenn seinem Grundstück die notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt und er somit sein Grundstück nicht mehr ordnungsgemäß benutzen kann.

      Art und Ausmaß dieser Nutzung müssen begründet notwendig sein, bei einem Wohngrundstück ist auch die Zufahrt für Kraftfahrzeuge zur Erreichbarkeit des Grundstücks notwendig (BGH NJW-RR 09/515). So muss es auch möglich sein, dass zum Beispiel Lieferanten für Heizstoffe oder auch Krankenwagen das Anwesen von Anton erreichen können.

      Dieses Notwegerecht gilt jedoch nicht für seine Besucher. Wenn die über das Grundstück von Bruno nur fahren wollen, um vor dem Haus des Anton parken zu können, ist dies nicht erlaubt, da nicht notwendig. Besucher haben, wenn in der Nähe auf der Straße eine Parkmöglichkeit besteht, ihr Fahrzeug dort abzustellen (BGH NJW-RR 14,398). Bruno kann zusätzlich für das Befahren seines Grundstücks von Anton eine Notwegrente verlangen.

      Die Höhe der Notwegrente bemisst sich gemäß einer Entscheidung des BGH (BGH V ZR 297/89) grundsätzlich nach dem Wertverlust, den der Eigentümer des durch den Notweg belasteten Grundstücks hinnehmen muss, nicht nach dem Vorteil oder dem Nutzen, den der Berechtigte zieht.

      Sollten die Parteien von sich aus keine Einigung über die Höhe der Notwegrente erzielen können, so muss hierzu ein Sachverständiger eingeschaltet werden. Er hat den Wertverlust des Verkehrswerts des Grundstücks zu errechnen und dann mit 4 Prozent auf die Dauer von 25 Jahren abzuzinsen (OLG München 7 U 4085/11).

      Im Gegenzug kann Anton aber auch in Zukunft verbieten, dass Bruno sein Grundstück betritt, um zum See zu gelangen. Auch hier gibt es kein Gewohnheitsrecht. Auch ein Notwegerecht ist hier nicht gegeben, da das Grundstück von Bruno unmittelbaren Anschluss an einen öffentlichen Weg hat und er über das Grundstück von Anton nur zum See gelangt.

      Wie geht es weiter? Wenn sich Anton und Bruno nicht wieder vertragen und gütlich einigen, so bleibt für jeden nur die Möglichkeit, ihre jeweiligen Ansprüche auf Unterlassung gemäß § 1004 ff. BGB beziehungsweise auf Gewährung und Duldung des Notwegerechts gemäß § 917 BGB gerichtlich geltend zu machen.

      Was ist die beste Lösung? Das Sprichwort „Rache ist süß“ kollidiert mit dem anderen bekannten „Wer zuletzt lacht, lacht am besten“. Weil sich Nachbarn kaum aus dem Weg gehen können, kann man wohl davon ausgehen, dass der Racheakt nicht das letzte Lachen ist. Reaktion erzeugt Gegenreaktion. Es beweist Stärke, wenn man trotzdem den Weg in die Verhandlung sucht. Manchmal braucht es zunächst eine Eskalation, um den Nachbarn zum Verhandeln zu zwingen. Dann sollte man aber darauf achten, dass die Eskalation nicht in die Lösung (also das vorgestellte Verhandlungsergebnis), sondern lediglich in die ernsthafte Verhandlung führt.

       Wenn die Garage plötzlich nicht mehr genutzt werden darf

      Das Notwegerecht ist tatsächlich nur gegeben, wenn das betroffene Grundstück keine andere notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg hat und es sonst nicht ordnungsgemäß, das heißt rechtmäßig, genutzt werden kann.

      Dies mussten auch Hauseigentümer aus dem Raum Aachen erfahren, deren Garagen sich nicht vorne an der Straße, sondern hinter den Häusern befinden. Die Garagen können nur erreicht werden, wenn hierzu über Nachbargrundstücke gefahren wird. Sie stammen aus den 1940er-Jahren, auch belegen Schriftstücke die jahrzehntelange Nutzung und Überfahrt über die fremden Nachbargrundstücke. Außerdem hat auf dem Gelände der gewerbliche Mieter Klempnerbetrieb Röhrich ein Lager und seine Werkstatt. Ein Wegerecht ist im Grundbuch aber nicht eingetragen.

      Das Nachbargrundstück, über das zum Erreichen der Garagen gefahren werden muss, wurde veräußert und der neue Eigentümer untersagt das Befahren seines Grundstücks und beginnt sogar mit der Errichtung einer Toranlage, um das Befahren zu unterbinden.

      Was ist die beste Lösung? Menschen denken oft nur an sich. Das ist gar nicht negativ gemeint. Das Problem, das sie lösen wollen, sitzt so tief in den Gedanken, dass sie gar nicht an die Konsequenzen denken, die sich für andere ergeben. Im Bewusstsein ist nur die unerträgliche Vorstellung, dass Andere das Eigentum nutzen und ohne Vergütung über das Grundstück fahren. Dann ist der Gedanke im Bewusstsein dominant, dass den Anderen einmal gezeigt werden muss, „wo der Hammer hängt“ – man möchte dem Anderen Schaden zufügen.

      Um eine Lösung zu finden, muss man also die Absichten des Anderen kennen. Die wiederum erfährt man nur in einem offenen Gespräch. Im ersteren Fall dürfte es kein Problem sein, den Eigentümer auf die eigene Betroffenheit hinzuweisen, um einen Kompromiss zu finden. Im zweiten Fall wäre es eine zielführende Strategie, sich auf die Betroffenheit des Eigentümers einzulassen, um eine vernünftige Regelung zu finden. Nicht immer sind Gespräche möglich. So wie hier.

      Gesetz und Recht: Das Landgericht Aachen und später das Oberlandesgericht (OLG) Köln gaben den Klägern zunächst recht: Sie seien aufgrund von Gewohnheitsrecht zur Nutzung des Weges zum Erreichen ihrer Garagen, zum Transport von Mülltonnen sowie zur Ausübung eines Gewerbebetriebs berechtigt.

      Wie der BGH (BGH, V ZR 155/18) entschied, gibt es kein gewohnheitsmäßiges Geh- und Fahrtrecht durch lang andauernde Nutzung, selbst wenn die Nutzung für einen Gewerbebetrieb erforderlich ist.

      Den Eigentümern der Garagen und des Gewerbes steht deshalb nur ein Notwegerecht zu, wenn dieses erforderlich ist.

      Zur Klärung dieses Notwegerechts und dessen Erforderlichkeit hat der BGH am 20.01.2020 an das Berufungsgericht, das OLG Köln, zurückverwiesen. Eine Entscheidung hierzu ist noch nicht gefallen.

      Der BGH hat jedoch festgestellt, dass ein Notwegerecht für einen Gewerbebetrieb voraussetzt, dass das Grundstück nach seinen konkreten Verhältnissen eine gewerbliche Nutzung größeren Umfangs erlaubt, insbesondere unter anderem eine Wareneinlagerung erforderlich und nicht anderweitig möglich ist. Dies hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, der geprüft werden muss.

      Inwieweit das Notwegerecht aber auch auf die privaten Garagen zutrifft, ist fraglich. Die Garagen sind nämlich, da ihnen eine Verbindung zur öffentlichen Straße fehlt, von Anfang an mangels korrekter Erschließung rechtswidrig errichtet worden, weswegen auch die Zufahrt zu diesen, wegen der rechtswidrigen Errichtung, nicht unbedingt erforderlich ist.

      Wenn das Gericht tatsächlich für den Gewerbebetrieb und die Garagen ein Notwegerecht bejaht, so natürlich wiederum nur gegen Bezahlung einer Notwegrente.

      Gemäß Urteil des OLKG Rostock vom 11.06.2020 besteht ein Notwegerecht nicht einmal, wenn im Bebauungsplan bereits Flächen für Geh-, Fahrt– oder Leitungsrechte vorgesehen sind.

      Maßgeblich für das Notwegerecht ist ausschließlich, dass der Eigentümer nicht selbst durch eine willkürliche Handlung die Notlage herbeigeführt hat, zum Beispiel durch eine entsprechende Bebauung. Das Hinterliegergrundstück muss von vornherein ohne direkten Straßenanschluss gewesen sein. Ihm kann auch nicht vorgeworfen werden, dass er angrenzende, in seinem Eigentum stehende Grundstücke so bebaut hat, dass nun auch über diese kein Anschluss des Hinterliegergrundstücks möglich ist, da er hier wie ein unbeteiligter Dritteigentümer zu behandeln ist, der dazu ebenfalls nicht verpflichtet wäre.

       Rache ist zäh wie Kaugummi

      Hans und Rosi, beide um die 50 Jahre alt, beziehen ein Reihenhaus in der Kunststraße am Stadtrand von Neuhausen. Sie bewohnen das Eckhaus. Neben ihnen wohnt Gerda zusammen mit ihrem 18-jährigen Sohn Georg. Gerda ist verwitwet, Georg ist noch in der Ausbildung. Hans vermutet aber, dass er sich hauptberuflich mit Partys beschäftigt. Die