Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин

гражданско-правовым институтом. Например, в одном из комментариев к Жилищному кодексу можно прочитать следующие слова «… среди специалистов по жилищному праву едва ли не общепризнано, что право на жилое помещение по договору социального найма является вещным правом»[12]. Видный российский цивилист Е.А. Суханов по этому поводу отмечает, что «в современных условиях нет оснований говорить о вещном характере прав нанимателя по договору жилищного найма [т. е. такое право является не вещным, а обязательственным]»[13]. И далее указанный автор отмечает, что «ранее «право на жилплощадь» более осторожно квалифицировалось как правовой институт «с преобладанием вещно-правовых элементов», но при наличии и очень важных административно-правовых элементов регулирования [цитирует С.И. Аскназия][14]».

      На наш взгляд, в настоящее время спор о том, к какому гражданско-правовому типу относится договор социального найма (вещному или обязательственному), лишен какого-либо реального практического значения. Ведь еще более полувека тому назад советский ученый-цивилист М.М. Агарков по этому поводу писал следующее. «Различие абсолютных [вещных] и относительных [обязательственных] правоотношений является различием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату). Аналогичный пример можно привести из области права застройки. Право застройщика по пользованию участком под строением и его право на это строение являются вещными. Право местного совета требовать от застройщика возведения строения к определенному сроку является обязательственным правом»[15]. Уже в другой своей работе М.М. Агарков договор аренды характеризовал термином «вещная аренда»[16].

      5. Наконец, договор социального найма необходимо отличать от его самого близкого «юридического собрата» – договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671–688 ГК РФ). Без преувеличения можно сказать, что системный анализ общих и различных правовых черт указанных договоров является темой отдельного научного исследования. Данный анализ не входит в предмет исследования настоящей работы. Однако одно из главнейших юридических различий между договорами социального и коммерческого найма будет заключаться в следующем. В рамках договоров социального найма наймодателями могут выступать исключительно публично-правовые образования (в лице государственных или муниципальных органов), а сами жилые помещения из государственного (муниципального) жилищного фонда предоставляются гражданам именно для социальных (т. е. некоммерческих) нужд. В рамках же договоров коммерческого найма дело обстоит иначе. Наймодателями в указанных договорах

12

Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 45 (автор – В.Н. Симонов).

13

Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008–2012 гг. М.: Статут, 2013. С. 331.

14

Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008–2012 гг. М.: Статут, 2013. С. 332.

15

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. М.: Статут, 2012. С. 45.

16

Агарков М.М. Ценность частного права // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. Социальная ценность частного права и отдельных институтов общей части гражданского права. М.: Статут, 2012. С. 59.