Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект). Вера Бетхер

проблемы природы незавершенного строительством объекта, обратив внимание на момент, когда прекращается обязательственное отношение и возникает вещное, – момент пограничного состояния[200].

      Полагаем, что данный подход может быть использован при рассмотрении вопроса, должным образом не освещенного в доктрине, однако без ответа на который изучить до конца правовую природу объекта самовольного строительства не представляется возможным: с какого момента самовольная постройка может быть отнесена к объектам недвижимости?

      Стоит сказать, что проблема определения момента отнесения вновь созданной недвижимой вещи к недвижимости не один год занимает умы цивилистов, зачастую порождая больше вопросов, нежели ответов. Так, В.М. Дикусар, Е.В. Храпова пишут: «В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него?»[201]. В качестве ответа на поставленные вопросы далее названные авторы отмечают, что «с одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет»[202]. Однако, думается, что последнее суждение не в полной мере отвечает на поставленные вопросы[203].

      Вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона (т. е. одновременно попадать под правовой режим и самовольной постройки, и недвижимой вещи) при наступлении совокупности следующих юридических фактов:

      а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи (прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость);

      б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки (создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; создание объекта без получения на это необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил);

      в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, обусловленное либо волеизъявлением застройщика, либо внешними факторами (например, расторжение договора строительного подряда; предписание уполномоченного органа; судебный акт о приостановлении незаконной строительной деятельности и т. п.).

      Именно наличие последнего юридического факта, на наш взгляд, придает статичность рассматриваемому юридическому составу и позволяет установить момент, когда созданный объект может быть отнесен к недвижимости, при этом построенной с нарушением закона.

      Выделение рассмотренного юридического состава имеет не только теоретическое,

200

Там же.

201

Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1. – С. 42.

202

Дикусар В.М., Храпова Е.В. Там же.

203

Относительно правового режима объекта капитального строительства до регистрации прав на него Ю.Ф. Дружининой высказано мнение о том, что ответ на поставленный вопрос нужно искать в ст.55 ГсК РФ. По мнению указанного автора, «с момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию его необходимо рассматривать как объект недвижимого имущества, право собственности на который подлежит государственной регистрации». См.: Дружинина Ю.Ф. О правовом режиме объекта капитального строительства до регистрации прав на него // Правовые проблемы укрепления российской государственности: сб. статей / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2009. Ч. 42. – С. 54–55.

Предложенная автором позиция хороша тем, что позволяет четко установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к недвижимости. Однако данный подход не может быть применен к объектам самовольного строительства в силу того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в большинстве случаев застройщиком получено быть не может по причине допущенных при строительстве объекта тех или иных требований закона. Равно как данный подход не может быть применен в отношении незавершенного строительством объекта, поскольку такой объект не достиг своей степени готовности, как следствие, в эксплуатацию не вводится.