Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации. Олег Полежаев

земельного участка, как и деятельность по возведению строений или их использованию, касается не только интересов частных обладателей, но и государства в целом. Участие государства в формировании и осуществлении прав застройщика заключается в необходимости удостовериться в соблюдении застройщиком законодательства и, как следствие, интересов государства, общества и прав отдельных лиц при использовании земельного участка и возведении строений. В связи с этим на формирование правового статуса застройщика собственника оказывают влияние нормы не только гражданского, но и земельного, экологического, градостроительного, административного, жилищного и других отраслей права. Таким образом, они в необходимом объеме включаются в предмет настоящего научного исследования, так как без их учета определить содержание права застройщика, а точнее говоря, пределы его господства над земельным участком и возведенными строениями, невозможно.

      Отношения по застройке земельного участка собственником неоднократно затрагивались в отечественной литературе, однако до настоящего момента не были самостоятельным предметом всестороннего научного исследования. Большинство авторов, упоминая о них, ограничиваются констатацией возможности собственника возводить строения[178]. В результате отсутствует детальный анализ упомянутых отношений, не выявлен их субстрат и существо самого права на застройку земельного участка собственником. Отсутствие сформировавшегося в доктрине института права застройки, а точнее, понимания его существа и содержания, влечет проблемы правильного определения юридических фактов, вызывающих возникновение, изменение или прекращение права застройки. Поэтому наиболее рационально будет начать раскрытие настоящей главы не с оснований возникновения права застройки земельного участка его собственником, а с определения юридической природы (существа) и содержания этого права.

      2.1.1. Право застройки в объективном смысле

      Значимость правильного определения юридической природы права застройки нельзя переоценить, так как допущение ошибки в определении его существа с неизбежностью повлияет на формирование его содержания и юридических фактов, влекущих его возникновение, изменение и прекращение.

      Традиционным для стран романо-германской правовой системы является деление отраслей права на частные и публичные[179]. Тем самым анализ юридической природы института права застройки должен быть начат с отнесения его к области права частного или публичного.

      Необходимо отметить, что вопрос определения критерия, лежащего в основе деления права на частное и публичное, является одним из наиболее дискуссионных в доктрине права. Разные авторы предлагают использовать критерий интереса (пользы)[180], правовой цели[181], воли[182], природы совершаемых сделок[183], способа защиты нарушенного права

178

Болтанова Е. С. Застройка земель как особый вид правоотношений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 1 (148). – С. 36–45; Андреев Ю. Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. М.: Норма, Инфра-М, 2013. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

179

Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2009. [Электронный ресурс] URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/3/ (дата обращения 19.06.2015).

180

Neuner G.K. Wesen und Arten der Privatrecht verhältnisse. Schwers, 1866. S. 117. Пер И. А. Покровского Указ. соч. – С. 179.

181

Savigny F. System des heutigen römischen Rechts. Berlin, 1840. [Электронный ресурс] URL: http://www.deutschestextarchiv.de/book/show/savigny_system03_1840 (дата обращения 20.06.2015).

182

Binding K. Die Normen und ihre Ubertretung. Leipzig, 1922. [Электронный ресурс] URL: http://koriath.jura.unisaarland.de/textsammlung/pmwiki.php?n=BindingD ieNormenUndIhre%C3%9Cbertretung.Start (дата обращения 21.06.2015).

183

Шершеневич Г. Ф. Торговое право. Т. 1. СПб., 1908. – С. 18–19.