Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

характеризует помещения ОДС как помещения, не являющиеся частями квартир (забыты нежилые помещения личной собственности!) и предназначенные или имеющее оборудование для обслуживания более одного помещения в данном доме. Помещения ОДС входят в состав ОИ МКД.

      Стоит отметить, что в последнее время стали появляться также и нежилые здания, отдельные помещения в которых выкуплены различными собственниками. В них лифты, коридоры, холлы и т. п. также должны быть общим имуществом собственников помещений.

      К таким административным зданиям применимо жилищное законодательство, относящееся к многоквартирным домам – по аналогии. Все наши рассуждения мы делали с учетом данного соображения.

      Офисные здания с апартаментами стоит относить к новому типу – полиномное здание, т. е. здание имеющее многофункциональное назначение, в том числе и жилое. Не стоит также забывать о жилых домах, в которых нежилые помещения составляют более 50 %, – они требуют отдельного упоминания в ЖК.

      Отметим здесь также имущественный дуализм некоторых частей МКД.

      

Радиатор отопления имеет имущественную неоднозначность: с одной стороны, это индивидуальный прибор, обслуживающий только одно помещение и потому не входит в состав ОИ, с другой – неотъемлемая часть системы отопления дома, являющейся частью ОИ. Казус имеет и определенные последствия – с одной стороны, ответственность за работу радиатора (эксплуатационная ответственность) как части ОИ несет управляющая организация, но с другой стороны – замену радиатора будет оплачивать собственник (балансовая принадлежность).

      

Окно, с одной стороны, – часть ограждающих конструкций дома, и потому – общее имущество. С другой стороны, окно в помещении обслуживает только одно данное помещение и потому ОИ не является. Следствие такого дуализма в том, что ответственность за фасадные конструкции дома в целом несет управляющая организация, но платить за ремонт/замену окна должен конкретный собственник.

      

.

      6.2. Управление и эксплуатация – основы употребления терминов. Практическая работа по уходу за недвижимостью, безусловно, подразумевает разделение служб управления и эксплуатации зданий, равно как и самих этих понятий. К сожалению, ни прежнее, ни современное законодательства не определяют этих терминов, видимо, считая их очевидными. Но даже ЖК при этом предлагает разные варианты трактовки понятия «управление» в разных статьях. Так, п. 2 ст. 162 гласит: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона <…> обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений <…>, осуществлять иную <…> деятельность» (курсив наш).

      Попробуем выразить это положение математически, тогда управление МКД можно представить как:

      

Упр(МКД) = С(ОИ) + Р(ОИ) + КУ.