Аренда земельных участков. Законодательство и практика. В. В. Солдатенков

аренды земельного участка указания на категорию земель может создать такое правовое последствие, как недействительность (ничтожность) договора.

      Особое значение для договора аренды земельного участка имеют существенные условия. Если они не оговорены, договор не считается заключенным, а правоотношения сторон – возникшими. Общие положения о существенных условиях договора, в том числе и договора аренды земельного участка, содержатся в ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора». Согласно этой статье, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Примером жесткого применения правила согласования существенных условий является постановление ФАС Московского округа от 6 августа 2007 г. по делу № КГ-А41/7097-07-П, согласно которому для договора аренды земельного участка существенные условия сделки должны быть согласованы при его подписании, в противном случае волеизъявление сторон на совершение сделки не считается выраженным, а договор признается незаключенным. Последующее согласование существенных условий договора правового значения не имеет.

      Проблема существенных условий договора аренды подробно изложена в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества». Авторы разъясняют: «Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т. е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пи. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора. Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т. е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения