Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. Магомед Вахаев

в Англии – сначала в отношении каналов, а впоследствии – в отношении линий железных дорог). В распоряжении государства тогда (как и теперь) был и такой правовой институт, как принудительный выкуп частной земельной собственности, с помощью которого оно могло обеспечить свои строительные проекты или проекты частного сектора, которым оно покровительствовало.

      В ряде стран действовал принцип горной свободы, т. е. права как государства, так и частных лиц вести разведку, а затем и добычу полезных ископаемых на любых землях – с выплатой затронутым частным собственникам десятой или иной части добытого ископаемого. В России этот принцип был внедрен Петром I в Указе 1719 г. о «бергпривилегии», который был призван содействовать добыче и плавке руд. Принцип горной свободы просуществовал в России до Екатерины II[91]. Начиная с этого времени частная земельная собственность в России стала лучше охраняться не только от предприимчивых соседей, но и от поползновений самого государства. Право государства на отторжение частных земель для публичных надобностей осталось в неприкосновенности, но за само отторжение надо было платить полноценной монетой в качестве компенсации затронутому собственнику. По мере того, как уплотнялось население, ценность земель, в том числе частных, возрастала. В случае их выкупа государству приходилось тратить на это все больше средств. Независимо от этого, если изъятие земли предполагало снос находившихся на ней построек, народное хозяйство теряло дополнительно прежде затраченные на их возведение средства[92].

      Все это вместе взятое заставило многие государства проводить политику планирования (резервирования) земель в частном секторе, имея целью сократить объем бросового строительства на тех участках, которые должны отойти для общественных (публичных) нужд. Государство получало от этого также финансовый выигрыш, ибо сокращались (точнее – не возрастали) предназначенные для выкупа суммы. Вместе с тем практически все государства стремились накладывать земельно-планировочные ограничения без выплаты затрагиваемым собственникам какой-либо компенсации за ту упущенную выгоду, которая могла у них появляться[93].

      В России первый масштабный закон об ограничении использования (лесных) земель был принят в целях охраны природы. Это произошло в 1888 г., когда частным (и иным) собственникам были запрещены сплошные рубки в лесах, признанных лесоохранительными органами почвозащитными и (или) водоохранными. Никакой компенсации затронутым собственникам не полагалось[94].

      В этой части характерен опыт Британии. После окончания Второй мировой войны в ней был принят закон о земельном планировании, относящийся прежде всего к перепланировке городов, в том числе пострадавших от бомбежек. На частные земли, включенные в планировочные схемы, накладывались ограничения на их застройку – вплоть до момента, когда они понадобятся для каких-то публичных проектов. Поскольку у собственников в связи с

91

Штоф А. Л. Сравнительный очерк горного законодательства в России и Западной Европе. СПб., 1882.

92

В дореволюционной Москве известен случай, когда для расширения улицы надо было выкупить зеленый участок при доме Хомякова на Петровке. Однако хозяин запросил такую сумму компенсации, что выкуп застопорился, а вместе с ним и перепланировка улицы.

93

В теории права упущенная выгода понимается узко. Считается, что она возникает только в случае нарушения договора контрагентом. В экономической же интерпретации упущенная выгода может возникать без какой-либо вины контрагента – единственно в силу объективно складывающихся отношений. Например, если собственнику запрещают улучшать принадлежащую ему пахотную землю, которая должна отойти под шоссейную дорогу, то он лишается дополнительного дохода, который способен был получить в ином случае.

94

Правовые вопросы охраны природы в СССР: Сб. М., 1963.