Bauen plus Wohnen. Erwin Hollecker

werden immer mit einem Gebot zur Stelle sein, wenn zum Beispiel eine Zwangsversteigerung ansteht. Trotzdem sollte diese Gelegenheit nicht unversucht bleiben. Die Gründe, warum ein Haus oder nur das Grundstück verkauft werden, können sehr unterschiedlich sein. Doch das kann dem Käufer selbst erstmal egal sein. Was nach wie vor eine Rolle spielt, ist der persönliche Kontakt. Auch wenn Geld die Welt regiert, sollten die Faktoren Sympathie und Antipathie nicht unterschätzt werden. Gute Immobilienmakler leben davon, dass Sie einfach sympathisch wirken. Das verhilft oft zu Abschlüssen, obwohl der Käufer oder Verkäufer eigentlich an anderer Stelle mehr bekommen hätte für sein Geld. Beim Grundstückskauf sollte ruhig auch der private zukünftige Hausbesitzer den persönlichen Kontakt zum Verkäufer suchen. Offensiv etwas zu betreiben, eben auch den Grundstückskauf, hat bisher kaum geschadet, eher genützt. Nach dem Motto: Angriff ist die beste Verteidigung, sollte das Vieraugengespräch mit Grundstücksverkäufern gesucht werden. Ein reines Telefonat ist viel zu unpersönlich. Hier kann der Privatmann vom Immobilienhändler lernen. Dieser ist viel unterwegs und spricht möglichst direkt mit potenziellen Kunden. Wer dabei noch das Talent besitzt, auf die Gefühle oder die Stimmungslage des Verkäufers einzugehen, hat fast schon gewonnen. Der Grundstückskauf ist ein gut Teil Psychologie. Nicht umsonst beschäftigen sich Unternehmungsberatungen und spezielle Trainer mit der Schulung in Verkaufsgesprächen.

       Baukostenermittlung und Baufinanzierung für Wohnhäuser

      Die Kalkulation eines Bauvorhabens bezieht immer mehrere Faktoren mit ein.Grundlegend sind natürlich die aktuellen Hypothekenzinsen der Banken eine Größe, die über den Beginn der Bauarbeiten entscheiden können. Doch diese allein sind nicht ausschlaggebend. Auch das zum Bau verwendete Eigenkapital unterliegt der Verzinsung.Ein weiterer Punkt sind die Kosten für die auszuführenden Arbeiten. Dazu kommt die Entwicklung der Grundstückspreise im ausgewählten Baubereich und die persönliche Situation des Bauherren oder der Bauherrin.

      Die Finanzierung.

      Ein Bauvorhaben zu finanzieren geht meist nicht ohne die Hilfe von Hypothekenbanken. Diese passen den aktuellen Zinssatz den Vorgaben des Marktes an. In einer Hochzinsphase zu bauen, ist nicht unbedingt anzuraten, da ein Prozent Unterschied schon bis zu fünf Jahre Tilgungszeit mehr oder weniger bedeuten können. Baufinanzierungen können auch mit einem flexiblen Zinssatz vereinbart werden. Das bedeutet aber auch, alle Zinsschwankungen mitmachen zu müssen.

      Ein Bauvorhaben sollte, um vernünftige Konditionen der Banken zu erhalten, mit einem Eigenkapital von mindestens 20 % angegangen werden. Dann halten sich auch die Tilgungszeiten in Grenzen. Eine oft angebotene 100 % Finanzierung sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn das Einkommen weit überdurchschnittlich gut ist und auch die nächsten zwanzig Jahre so bleibt.

      Die Baukostenermittlung.

      Die Baukosten ergeben sich aus dem Umfang der veranschlagten Bauarbeiten sowie dem Grundstückspreis. Hinzu kommen administrative und baubehördliche Kosten. Auch Bauanträge und Anschlussleitungen der Energieversorger müssen bezahlt sein.

      Für die einzelnen Gewerke müssen Kostenvoranschläge eingeholt werden. Umliegende Handwerker aus der Gegend können sich meist mit Referenzen und durch Mundpropaganda ausweisen. Angebote über das Internet sind da etwas schwieriger zu beurteilen. Wenn möglich, auch hier nach Referenzen fragen und diese genau überprüfen.

      Aus den Kostenvoranschlägen, plus 10 % Prozent, sowie den Kosten für Bauanträge und weitere Gemeindekosten sowie den Kosten durch notwendige Anschlussleitungen zusammen mit dem Grundstückspreis ergeben sich die vorläufigen Baukosten. Dazu kommen noch die Kosten für Baumaterial, soweit es von den Firmen nicht gestellt wird. Oft bieten Firmen den Einkauf der notwendigen Materialien an. Auch hier muss ein Preisvergleich stattfinden, ob es nicht günstiger ist, das Material selbst einzukaufen.

      Bauträger bieten Häuser schlüsselfertig zum Kauf an, meist schon in der Rohbauphase oder vor Baubeginn. Hier hat der Bauherr oft die Möglichkeit, am Haus eigene Ideen einzubringen. In dieser Form des Hausbaus erspart sich der Bauherr die Baukostenermittlung und muss sich nur um die Finanzierung kümmern. Eventuell ein Weg, um Zeit und Nerven zu sparen.

      Die einzelnen Posten.

      Wie bereits erwähnt, bekommt ein eventuell beauftragter Immobilienmakler eine Provision für die von ihm erbrachte Leistung. Im Durchschnitt sind das 3 % des Kaufpreises und darauf 20 % Umsatzsteuer. Dies ist allerdings die höchstmögliche Provisionszahlung in Österreich und es ist durchaus möglich, mit dem Immobilienmakler eine geringere Provisionszahlung zu vereinbaren.

      Die Grunderwerbssteuer fällt immer an. Ob es nun der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines bebauten oder unbebauten Grundstückes ist. Die Grunderwerbsteuer für Liegenschaften beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Einzige Ausnahme davon ist der Erwerb der Liegenschaft durch nahe Angehörige. Dann vermindert sich der Steuerbetrag auf 2 % des Kaufpreises.

      Auch die Eintragung in das Grundbuch ist nicht umsonst. Diese wichtige Dokumentation des Eigentumsrechts wird mit 1,1 % des Kaufpreises berechnet.

      Wurde für den Kauf ein Hypothekendarlehen aufgenommen, muss auch die Eintragung der Hypothek vorgenommen werden. Hier beträgt die Gebühr 1,2 % der Darlehenssumme.

      Die Kosten für die Ausfertigung des Kaufvertrages durch einen Notar oder Rechtsanwalt bemessen sich zum einen nach den Honorarrichtlinien, können aber auch durch ein Pauschalhonorar abgegolten werden. Auch hier ist die Grundlage der Kaufpreis der Immobilie.

      Hier lohnt es sich, mehrere Anwälte und Notare zu kontaktieren, um deren Honorar zu erfahren und auch dessen darin eingeschlossene Leistungen.

      Denn ein Notar oder Rechtsanwalt kann nicht nur den Vertrag erstellen, auch die Eintragung in das Grundbuch kann durch den Notar oder Rechtsanwalt durchgeführt und im Bedarfsfall kann auch eine Treuhandschaft für den Kaufpreis übernommen werden.

      Alles zusammen genommen Fallen auf den zu entrichtenden Kaufpreis noch mal Nebenkosten durch Gebühren und Provisionen von 9 bis 11 % an. Diese Summe sollte in der Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden, damit keine Finanzierungslücke entsteht, die durch eine nachträgliche Aufstockung ausgeglichen werden muss. Denn das kostet auch wieder extra.

      Wann sollte ein Haus gekauft werden?

      Wenn man das passende Eigenheim gefunden hat! Diese Antwort ist an sich richtig, birgt aber die große Gefahr, dass viel Geld verschleudert wird. Ist die Kasse gut gefüllt, spielt dies natürlich keine Rolle, aber meist steht beim Hauskauf eine Finanzierung an und das bedeutet eine lange Bindung an die Bank.

      Die ideale Zeit, ein Haus zu Finanzieren, wird es wahrscheinlich nie geben. Aber es gibt einige Punkte, die man beachten sollte, bevor der Hypothekenvertrag unterschrieben wird. Der erste Punkt ist das Eigenkapital. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit. In der Regel geht man von mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital aus, um eine vernünftige Finanzierung zu bekommen. Eine hundert Prozent-Finanzierung durch die Bank ist ein gewagtes Spiel, wenn das Einkommen nicht hoch genug ist, um Unwägbarkeiten während der Laufzeit auffangen zu können.

      Hypothekenzinsen

      Ein so genanntes Zinstief am Geldmarkt ist natürlich ein momentaner Vorteil bei einem Hypothekenvertrag. Wenn die Geldgebende Bank sich dann auch noch auf eine lange Zinsbindung einlässt, könnte es nicht besser sein. Doch meist bieten die Banken einen variablen Zins an, der das Auf und Ab am Geldmarkt wieder spiegelt. Hier bedarf es einiges an Verhandlungsgeschick, ein vernünftiges Angebot von den Banken zu bekommen.

      Ein garantierter Zinssatz über eine Laufzeit von etwa zehn Jahren ist die beste Form der Finanzierung. Hierbei kann je nach Angebot auch ein etwas höherer Zinssatz als Marktüblich akzeptiert werden, den nach Ablauf der zehn Jahre kann neu verhandelt werden und die Position des Geldnehmers ist nun besser als am Anfang der Finanzierung.

      Wenn