Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним. Коллектив авторов

эмфитевзиса. В новеллах Юстиниана было установлено, что плата взимается один раз в год, и прекращение эмфитевзиса возможно только в том случае, если неуплата имело место в течении двух или трех лет (в зависимости от земли: церковные земли два года, светские земли три года)[83].

      Однако никогда не игнорировалась причина неуплаты. Например, в случае неурожая, эмфитевт имел право требовать уменьшения платы, или даже её годичной отмены, с переносом на следующий период. Так, Ульпиан указывает: «Папиниан в четвертой книге «Ответов» говорит, что если кто-либо сложил с колона наемную плату за один год вследствие неурожая, а затем в последующие годы наступило изобилие, то произведенное сложение платы не идет во вред собственнику, и он может требовать наемную плату в полном объеме даже за тот год, за который он сам ранее сложил плату. Это же Папиниан ответил и в отношении убытка, понесенного при найме государственных земель. Если собственник вследствие неурожая сложил плату виде дарения, то нужно сказать то же, что сказано выше, как если бы это было не дарение, а мировая сделка. Как же быть, если неурожайным стал последний год найма и именно за этот год сложена плата с колона? Правильнее сказать, что даже если предыдущие годы были изобильными и об этом знал наймодатель, то он не должен ссылаться на необходимость включения их в счет». (D. 19.2.15.4).

      Хотя распоряжение эмфитевзисом ничем практически не ограничено, что касается отчуждения эмфитевзиса третьим лицам путем продажи, здесь было ограничение в виде наличия у собственника права преимущественного выкупа эмфитевзиса. При заключении купли эмфитевзиса, эмфитевт должен был за два месяца предупредить собственника, чтобы обеспечить ему возможность выкупить право эмфитевзиса по предложенной третьему лицу цене. «Скрытая» же от собственника продажа прекращала эмфитевзис. Подобная норма преследовала тот смысл, что хотя эмфитевзис и представляет собой вещное право, личность нового эмфитевта всегда имеет значение для собственника. Так, если, например, сам собственник не воспользовался преимущественным правом выкупа эмфитевзиса, он тем не менее сохранял возможность блокировать куплю- продажу. Но это допускалось только в одном случае, если личность приобретателя вызывала обоснованные сомнения собственника участка в плане платежеспособности наемной платы[84].

      Что касается защиты собственных прав, то эмфитевт приравнивался к собственнику. Ему могли быть предоставлены уже упоминавшийся выше actio vectigalis (даже против собственника), actio rei necatoria и actio rei confessoria (против третьих лиц), не говоря уже о владельческих интердиктах а так же исках и интердиктах принадлежащих собственнику: аctio finium regundorum; аctio aquea pluvae; interdictum glande legenda; interdictum сautio damni infecti.

      Глава 2

      Понятие и признаки недвижимости[85]

      Деление имущества на недвижимое и движимое известно еще со времен римского права и воспринято практически всеми правовыми системами[86]. Однако в законодательстве различных государств имеются разные подходы к трактовке содержания понятия

83

Nov. 7.3.; Nov. 120.8.

84

Эти нормы введены институциями Юстиниана. (I. 4.66.3).

85

При написании главы использована СПС «Консультант Плюс».

86

В общем праве Англии и большинства штатов США термины «движимое» и «недвижимое имущество» применяются судами лишь в случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. См. подробнее: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под. ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 201.