Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций. Н. И. Барановская

      Дивергентная схема

      Дивергентно-кольцевая схема

      Квадратная схема

      Свободная схема

      Рис. 1.9. Схемы планировки уличной сети

      Зачастую новые современные микрорайоны строят вне города, так как именно там имеются свободные участки земли. Но в этом случае усложняются транспортные коммуникации. Система микрорайонного транспорта дополняется внешними транспортными линиями.

      1.4. Опыт проектирования комплексной жилой застройки

      в КНР

      Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка. С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей среды, включающий рассмотрение следующих вопросов:

      • местоположение участка с учетом основных факторов окружающей среды (климатические условия; близость гор, рек, моря и др.; грунтовые условия);

      • транспортная доступность и интенсивность дорожного движения;

      • наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;

      • обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).

      Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.

      В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.

      В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.

      После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.

      На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.

      С