Immobilienfinanzierung – kompakt. Christoph Störkle

Finanzierung. Man bekommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage, etwa bei einem guten und gesicherten Einkommen.

      Was gehört alles zum Eigenkapital?

      - Barmittel.

      - Festgeld.

      - Sparguthaben (z.B. Bausparvertrag, Banksparplan, …).

      - Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen (können auch beliehen werden).

      - Wertgegenstände / Sachwerte die verkauft werden könnten (z.B. Edelmetalle, Schmuck, Oldtimer, Kunst, …).

      - Wert des eigenen Baugrundstücks.

      - Andere Immobilie.

      - Angespartes Kapital auf Riester-Verträgen.

      - Schuldverschreibungen und Zertifikate.

      - Unternehmensanteile und Beteiligungen.

      Sonstiges Eigenkapital?

      - Nicht alle Banken akzeptieren die „Muskelhypothek“ (Eigenleistungen) als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Trotzdem könnte es versucht werden. Besonders wenn es nachvollziehbar und / oder von einem Architekten bestätigt worden ist.

      - Verwandten- oder Bekanntendarlehen

      - Evtl. ein KfW-Kredit oder Wohnraumförderungsdarlehen.

      - Arbeitgeberdarlehen.

      Geldanlagen die nur unter Verlust oder später verfügbar sind (z.B. Kapitallebensversicherung), können der Bank als Zusatzsicherheit angeboten werden.

      Für bestehende Kapitallebensversicherungen gibt es folgende Möglichkeiten:

      - Kündigung und Verwendung des Rückkaufswerts. Läuft die Kapitallebensversicherung erst einige Jahre, ist fast immer mit Verlusten zu rechnen!

      - Abtretung der Versicherung als Tilgungsersatz an eine Bank oder Versicherung.

      - Policendarlehen in Höhe des Rückkaufswerts (ein Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts). Die Konditionen sind meist relativ günstig.

      2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

      Beim Kauf fallen diverse Nebenkosten an. Folgend eine Übersicht:

       2.1 Grunderwerbsteuer

      Beim Kauf eines Grundstücks, einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus vom Bauträger ist die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis zu entrichten. Dazu gehört alles, was mit dem Grundstück untrennbar verbunden ist. Wurde der Kaufvertrag vom Notar beurkundet, schickt dieser eine Kopie an das Finanzamt. Der Käufer erhält dann vom Finanzamt eine Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer. Erst nach erfolgter Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, durch die eine Immobilie umgeschrieben werden kann. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Eine aktuelle Übersicht der Steuersätze nach Bundesland ist beispielsweise unter http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland) zu finden.

      Um Kaufnebenkosten zu sparen, könnte versucht werden, zwei separate Verträge abzuschließen: Einen Kaufvertrag für das Grundstück und einen Vertrag für die Immobilie. Der Grundstücksverkäufer darf jedoch nicht gleichzeitig Generalunternehmer oder Bauträger sein (Doppelfunktion). Deshalb sollte das Grundstück unabhängig vom Errichter des Gebäudes gekauft werden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung durch den Steuerberater.

      Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von 2 Jahren wieder rückgängig gemacht, kann beantragt werden, dass die Steuer überhaupt nicht festgesetzt wird. Die Steuer wird dann wieder zurückgezahlt.

      Wann fällt die Grunderwerbsteuer nicht an?

      • Schenkung ohne Gegenleistung.

      • Erwerb von einem Verwandten in gerader Linie, wie Eltern – Kinder, Großeltern – Enkelkinder, Stiefkindern/-eltern, Schwiegerkindern und -eltern.

      • Bei Gegenleistung von nicht mehr als 2500€.

      • Aus einem Erbe, welches mit Miterben geteilt wird.

      • Umwandlung von Flächen- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt.

      • Erwerb vom Ehegatten unter bestimmten Umständen, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe.

       2.2 Notargebühren und Grundbucheintrag

      Sind sich der Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig, schließen sie einen Kaufvertrag. Dabei werden sie von einem Notar begleitet. Seine Aufgabe ist es, dass der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

      Wie hoch sind die Notargebühren und der Grundbucheintrag?

      Notar und Grundbucheintrag: Gesamt etwa 1,5% des Kaufpreises (je nach Kaufpreis).

      - Notargebühren etwa 1% inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek werden so beurkundet. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungskosten, Auslagen (z.B. Porto- oder Telefonkosten) und die Umsatzsteuer (gesamt etwa 50-150€). Der Notar muss auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Etwaige Notarkosten sind ->

      Erstellung des Kaufvertrags: bis zu 0,60%

      Auflassungsvormerkung: bis zu 0,55%

      Grundschuldbestellung: bis zu 0,55%

      Eigentümerwechsel: bis zu 0,25%

      Kaufpreiszahlung über „Anderkonto“ des Notars: etwa 0,40%

      Eintragungen in die Grundbücher der Gerichte: weitere Gebühren.

      An den Notarkosten kann kaum gespart werden, da die Höhe der einzelnen Kostensätze staatlich festgelegt ist.

      - Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5% der Kaufsumme. Die Eintragung der Grundschuld bzw. Hypothek, einer Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Eine Vormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen (siehe unten Abschnitt „Vormerkung“). Siehe auch www.grundbuchamt-online.de.

      - Wird ein Grundstück über einen Kredit finanziert, ist der Bank als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld zu bestellen. Kreditinstitute wollen so gewährleisten, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls es zu ausstehenden Zahlungen kommt. Von der Bank erhält man Unterlagen, die für die Eintragung der Grundschuld benötigt werden. Diese müssen zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitgebracht werden oder werden direkt von der Bank an den Notar gesendet (das spart Zeit und Geld). Für die Bestellung der Grundschuld fallen zusätzlich etwa 0,5% Gebühren an.

      Webseiten der Bundesnotarkammer: www.bnotk.de bzw. www.deutsche-notarauskunft.de

      Wer erstellt den Kaufvertrag?

      Die Erstellung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Dies ist bereits mit den Notargebühren abgegolten. Es kann aber ratsam sein den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen zu lassen.

      Wer bezahlt den Notar?

      Wer den Notar bezahlt, ist Verhandlungssache. Üblicherweise wählt der Käufer ihn aus und übernimmt auch die Kosten.

       2.3 Immobilienmakler

      Wird ein Makler miteinbezogen, ist zusätzlich eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage zu entrichten. Je nach Bundesland sind dies 3,57% - 7,14% (siehe auch www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision).

      Was macht ein Makler?

      Makler (auch Wohnungsvermittlungsmakler) vermitteln Immobilien zwischen Verkäufern / Käufern und Vermietern / Mietern. Dafür erhält der Makler bei Abschluss eine Provision. Diese ist frei verhandelbar. Etwa 50% der privaten Immobilienkäufe werden heute