Договор управления многоквартирным домом. Л. А. Юрьева

[192].

      Эта идея об организации профессионального управления на основании заключения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими компаниями договора на управление в форме договора возмездного оказания услуг была закреплена в Подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и, по-видимому, должна была получить претворение в жизнь в нормах Жилищного кодекса РФ, в частности в разд. VIII «Управление многоквартирными домами». Исходя из легальной дефиниции договора управления многоквартирным домом, в функции управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако содержательная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ не определена. Вследствие этого в литературе предмет договора управления многоквартирным домом нередко характеризуется через категорию «жилищно-коммунальные услуги»[193]. Само по себе понятие «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно неоднократно используется в ЖК РФ, а также в иных правовых актах[194]. Вместе с тем следует отметить отсутствие единого подхода к определению перечня жилищно-коммунальных услуг. Так, постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»[195] использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта жилых помещений, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 февраля 2006 г. № ЮТ-436/03[196] добавляет к этому перечню также услуги по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов. Некоторые акты формируют перечень жилищно-коммунальных услуг как открытый[197]. По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг[198]. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет определенно охарактеризовать содержание деятельности управляющей организации. Не способствует этому и анализ понятия «содержание общего имущества в многоквартирном доме», используемого законодателем для характеристики предмета договора управления многоквартирным домом. Рассматриваемое терминологическое сочетание раскрывается в п. 11 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491[199] посредством перечисления отдельных работ и услуг. В соответствии с ним в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природ – но-климатических условий расположения

193

См., напр.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М., 2005. – С. 454, 458; Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. Ростов н/Д., 2005. – С. 162, 163; Мищенко В.Я. Реформирование региональных структур управления жилищной недвижимостью // Промышленное и гражданское строительство. – 2005. – № 6. – С. 54.

194

См., напр.: Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 9 декабря 2010 г.)// СЗ РФ. —

1995. – № 48. – Ст. 4563; 2010. – № 50. – Ст. 6609; постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 гг.» (ред. от 15 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. – 2001. – № 39. – Ст. 3770; 2010. -№ 52 (ч. 1). – Ст. 7083.

195

В ред. от 16 декабря 2006 г. // СЗ РФ. – 2005. – № 36. – Ст. 3706; 2006. – № 52 (ч. 3). – Ст. 5590.

196

Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2006. – № 5 (ч. II).

197

См., напр.: Постановление Росстата от 13 июля 2004 г. № 26 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта, связи, жилищно-коммунального хозяйства, правонарушений на 2005 год» (ред. от 22 октября 2008 г.) // Вопросы статистики. – 2004. – № 12; 2009. – № 4.

198

См.: Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг //Жилищное право. – 2002. – № 4. – С. 32–34.

199

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. – 2006. – № 34. – Ст. 3680; 2011. – № 22. – Ст. 3168.