Градорегулирование в условиях рыночной экономики. Э. К. Трутнев

превышена «естественная», установленная рынком норма прибыли. Вопрос – насколько превышена?

      3. Можно ли формализовать порог разницы в ценах, превышение которого будет означать спекуляцию? Можно. Допустим, такой порог установлен, что дальше? «Отъем незаработанной разницы» можно осуществить с помощью: а) административных методов (конфискация); б) экономических методов. Разница, превышающая установленные пределы, – это незаработанный спекулятивный доход, который может быть изъят в пользу общества. При наличии эффективных экономических методов «отъема незаработанной разницы» теряют смысл методы административные, которые редко бывают эффективными, в том числе из-за коррупционной составляющей – возможности сговора между административными агентами и спекулянтами.

      4. Принципы использования экономических методов «отъема незаработанной разницы»:

      1) разница равна сумме двух компонентов: неизымаемой рыночной нормы прибыли (которая принимается за 1,0) и изымаемой величины, которая начинается с порога выше неизымаемой рыночной нормы прибыли и дифференцируется по диапазонам превышения величины неизымаемой рыночной нормы прибыли, например 1—2, 2-3, 3-5;

      2) применительно к изымаемой величине вводится прогрессивный налог. Например, если изымаемая величина равна 1, то величина налога равна нулю, при изымаемой величине 1—2 налог – 60%, 2—3 – 80%, 3—5 и выше – 100%. Продавцу-спекулянту нет резона запрашивать у покупателя завышенную цену, поскольку его сверхдоход будет изъят налогом в пользу общества. Результат: в цену сделки будет включена норма прибыли в размере, сопоставимом с нормой прибыли, установленной рынком. То есть спекуляции как действия по использованию чрезмерно завышенной разницы в ценах не будет[14].

      5. При использовании указанного экономического механизма нужно учитывать следующее:

      • необходимо периодически возобновлять и проводить на регулярной основе массовую оценку недвижимости в целях налогообложения;

      • необходимо декларировать цену сделок и обеспечивать неразглашение коммерческой тайны;

      • продавец- спекулянт может не захотеть продавать по правилам – так называемое понуждение покупателя к «темной сделке». Противостоять подобным действиям, если выявлено нарушение законодательства, можно путем использования механизма контрольных закупок.

      6. Разновидность рассматриваемого случая (приобретение земли в местах будущего развития) – реализация намерений публичной власти, например, по прокладке дорог, размещению иных общественно необходимых объектов. В такой ситуации используются механизмы резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд[15].

      2.2. Город: модели строения и эволюции

      Морфология городского пространства – это сочетание двух неотъемлемых компонентов распределения в пространстве: 1) земельных участков с различными функциями (различным назначением); 2) плотности, интенсивности

14

Подобный механизм используется, например, в Швеции (Barrett S., Healey Р. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985.

15

См. [1] (п. 7.1.3).