Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало. Кирилл Кудинов

о, конечно, не до книги, но вместе с тем, испытывая огромные трудности, впрочем, как и все российские предприниматели, я понимал, что вот теперь экстремальных историй и эпичного контента мне уже может хватить и на две книги.

      Почему мои знания и опыт могут быть полезными для вас? Я простой парень из спального района Санкт-Петербурга, из самой обычной семьи. Мое детство мало чем отличалось от детства большинства моих российских сверстников. Учился я посредственно и только в студенчестве нашел для себя любимое дело, которое через пару лет после завершения вуза переросло в мой первый бизнес.

      Тогда я не ставил перед собой каких-то глобальных целей и просто любил мечтать. Я хотел путешествовать несколько раз в год, иметь классную тачку, квартиру, немного денег на развлечения, «свободу» и заветный статус предпринимателя. На практике, конечно, все оказалось не так радужно. Первую свою поездку за границу я осуществил только через шесть лет, квартиру купил спустя семь, а полноценно уделять время семье и детям смог через десять.

      За 18 лет моего предпринимательского опыта я запустил более десятка компаний в совершенно разных нишах. От агентства интернет-маркетинга и производства сувениров до инвестиционно-строительной компании с миллиардным годовым оборотом и крупнейшей сети отелей в самом центре Питера и Москвы, которые приносят стабильный пассивный доход частным инвесторам.

      Конечно, не все мои проекты были успешными. Первый бизнес я начал в 2004 году, в 24 года. Тогда не было такого количества тренингов, обучающих материалов и онлайн-курсов для предпринимателей, как есть сейчас. И поэтому я собрал все мыслимые и немыслимые ошибки в копилку своего опыта, которым и хочу с вами поделиться. А также важными выводами, которые я делал, опускаясь на дно, переживая предбанкротные состояния своих компаний и отыскивая выход из, казалось бы, тупиковых ситуаций.

      Еще одна тема, которую хочу затронуть в своей книге, – это инвестиции. К ним я пришел только в 36 лет, прочитав книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». После этого моя жизнь кардинально изменилась. До того момента у меня не было ни одного актива и какой-либо существенной финансовой подушки безопасности, а все мои источники дохода формировались только из бизнес-проектов со всеми вытекающими рисками и отсутствием стабильности.

      Все доходы я вкладывал в новые проекты, лишь часть из которых выстреливала и приносила прибыль. Остальные проекты я закрывал или продавал – и так по кругу. С 2016 года я начал инвестировать в недвижимость, имея на старте всего 1,5 миллиона рублей, которых не хватало даже на однушку в спальном районе. Для этого мне пришлось взять ипотеку и влезть в долги. Мне повезло – кейс стал успешным, долги я быстро закрыл и стал получать 18 % годовых пассивного дохода на недвижимости. Это вдохновило меня расширять портфель и экспериментировать с различными источниками пассивного дохода. В результате я сформулировал несколько важных критериев, которые позволяют получать максимум от инвестиций в недвижимость:

      – Подбирать локацию с высоким потенциалом: в центре или рядом с метро, или недалеко от объектов федерального значения. Недвижимость в таких местах будет давать максимальную прибыль и пользоваться высоким спросом.

      – Работать на ипотечные или привлеченные деньги. Заемные средства дают возможность увеличивать количество объектов в портфеле, вкладывая минимум своих средств. Сейчас у меня шесть объектов, при этом арендный поток полностью перекрывает все банковские проценты.

      – Тестировать гипотезы до приобретения объекта. Любой новый продукт или локацию нужно проверять до покупки. Например, разместив объявление на «Авито» и замерив количество звонков.

      – Покупать объекты «ниже рынка» за счет плохого технического состояния или юридических особенностей. Главное – точно понимать, что эти недостатки и особенности можно устранить.

      – Делить большие площади на маленькие и сдавать или продавать их по отдельности. Маленькие объекты всегда пользуются бо́льшим спросом и реализуются по более высокой цене.

      – Делать недорогой, но качественный ремонт. Людей с низким и средним достатком в разы больше, чем состоятельных. В ремонт можно закопать любое количество денег, но далеко не факт, что это сильно скажется на итоговом результате и обеспечит более высокую доходность.

      В результате самый первый и самый успешный личный проект лег в основу модели бизнеса, который мы с партнером упаковали и стали предлагать инвесторам. Всего за шесть лет проект по расселению коммуналок в центре Питера, со скрипом продававший 30 апартаментов в год, вырос до федеральной компании с объемом привлеченных инвестиций, превышающим 6 миллиардов рублей. При этом не могу не поделиться несколькими интересными цифрами:

      – инвестиционно-строительная компания InREIT (ex. Investa) начинала свой путь со стартовым капиталом 60 тысяч рублей, 50 из которых ушли на задаток за первую коммунальную квартиру, 10 – на рекламу на «Авито»;

      – на продажу первых шести студий понадобилось шесть месяцев;

      – уже в следующем году продажи достигали 30 студий в месяц;

      – каждый год, начиная