Оформление сделок с недвижимостью. Татьяна Семенистая

?

      Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (Продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену). (Пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

      В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны:

      – дата и место заключения договора (обычно совпадает с местом нахождения квартиры);

      – описание того, кто является Продавцом, а кто Покупателем, с указанием паспортных данных;

      – описание объекта продажи (количество комнат, общая и жилая площадь, этаж, адрес местонахождения объекта);

      – сумма сделки, т. е. цена квартиры, за которую Продавец готов продать, а Покупатель купить квартиру;

      – порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты;

      – обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности на квартиру;

      – условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др.

      Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности?

      Первое, что должен предоставить вам Продавец, – это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру. Этим документом может быть:

      – договор купли-продажи, если квартира была куплена,

      – договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую,

      – договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной компании на первичном рынке;

      – договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации;

      – свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника;

      – договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника.

      Также документом, который подтверждает право собственности на продаваемую квартиру, может быть и

      – договор ренты; и

      – решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру. Обращу внимание на то, что на решении суда должна стоять отметка о том, что оно вступило в законную силу.

      Ордер и договор социального найма правоустанавливающими документами не являются.

      Следующий документ, который вы должны попросить у Продавца, это свидетельство о государственной регистрации права. Этот документ подтверждает, что право собственности было зарегистрировано и внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В Свидетельстве указывается фамилия, имя, отчество собственника, адрес объекта, дата регистрации, и номер записи в Едином государственном реестре. Такой документ должен быть у всех Продавцов квартир, которые приобрели их после первого января 2000 года. Выдает такие свидетельства после регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее Учреждение Юстиции по государственной регистрации прав.

      Почему с 2000 года? Потому что Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят в 1997 году, а проводить такую регистрацию начали с 2000 года.

      Если договор купли-продажи был оформлен до 2000 года, например в 1993-ем году, когда такого Закона даже в проекте не было, и Свидетельства о праве собственности у Продавца нет, внимательно посмотрите на договор. Раньше, до 2000 года, регистрацией договоров занималось БТИ. Покупатель, приобретя квартиру, шел в БТИ, и там его данные, как нового собственника, вносили в реестр, а на договоре ставили штамп, где указывали номер реестра и дату внесения записи, и ставили печать.

      Конечно, с момента возникновения Федеральной регистрационной службы с Единым государственным реестром, такую регистрацию стали называть учетной, однако, для подтверждения права собственности на квартиру этого достаточно. В этом случае запись о регистрации права собственности Продавца будет внесена в Единый государственный реестр одновременно с регистрацией перехода этого права к Покупателю.

      Но не на всех договорах, вернее не на всех видах договоров, оформленных до 2000 года, будет стоять штамп БТИ. Исключение – договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (т. е. «договор о приватизации»). При регистрации такого договора БТИ выдавало Регистрационное удостоверение, в котором была указана дата регистрации и номер регистрационной записи в реестре БТИ, а также фамилия, имя, отчество собственника и адрес объекта.

      Какие документы должен подготовить Продавец для оформления